商铺逾期交房但有包租合同算不算已经交房?违约金怎么算?

本人于09年购买了一套商铺,开发商说包租三年,前两年的租金从总房价中扣除,合同约定交房期为2010年05月,买时就是现房,但时至今日仍未交房,多次与开发商交涉均以各种理由搪塞,并说包租就算交房了,不算逾期交房,最多只承担延迟办理房产证的责任。商铺逾期交房但有包租合同算不算已经交房?违约金怎么算?