房地产明年还会跌吗

“拐点论”的提出,让一部分不明真相的消费者开始观望,梦想房市真的进入拐点,房价大跌。 那么到底房价会不会大跌呢?我们来看以下分析: 在市场经济中,任何一个行业离不开需求与供给的矛盾关系,房地产市场也不例外。 作为一种兼具自住与投资功能的商品,房地产的价格升降同样受到供求关系的影响、受到构成成本的制约。 从构成房地产成本的因素来看,我理解主要有三个大的方面:土地成本、建筑成本、资金成本。 1、从土地方面来看,全国的土地供应越来越紧张,土地成了稀缺产品,地价日益高涨。以房价持续高涨的北京为例: 2005年,北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷,商服用地550公顷;而实际成交的房地产开发用地仅为554公顷,不到计划的四分之一。 2006年,北京计划供应住宅商品房用地1600公顷,商服用地300公顷,实际出让成交住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷,商业、金融、办公和公建等性质的用地为112.5公顷,实际土地供应量仅为计划的54%;2007年计划供应住宅用地1600公顷,实际供应成交土地约1124.09公顷,仅为计划供应的70%。 从以上北京的数据可以看出,土地供应连续三年完不成计划供应指标,不能不说是影响房价的最重要的“罪魁祸首”;北京是如此,全国其他城市也莫不如此。 严厉的土地管理政策,18亿亩耕地不可逾越的红线,直接导致了土地供应量的紧张,“地王”的层出不穷出现,并进而直接影响了房产的构成成本,决定了房价的高居难下。 2、从资金成本来看:国家实行的货币从紧政策,为抑制货币信贷过快增长,一再上调存款准备金率到了15%的新高点(按照房协朋友的预测,将可能达到18%甚至更高的点);央行进一步加强开发贷款控制政策的出台、地方行业主管部门关于最高35%项目资本金缴纳制度、主体封顶预售制度等政策规定的出台,直接影响了房地产企业的开发资金成本。 国家、银行、主管部门这一双双无形的手推动着房企开发成本的急剧上升,最终仍然不可避免的落实到了消费者的头上。 3、从建筑成本来看,钢材等建筑材料的涨价,人工劳动成本的增长等也直接决定了房地产价格的增涨。 4、从需求角度来看,快速发展的城市化提出了更多的住房需求: 按照由联合国开发计划署援助、中国国际经济技术交流中心委托中国社会科学院开展,集合了几十位专家学者历时五年研究的《中国城市发展问题观察》报告指出:未来二十年内中国将有三亿左右农民进入城镇;到2020年,我国城市化水平可能达到60%左右。 快速发展的城市化,产生了大量的住房(不等同购房)需求;这种需求是刚性的,不会因为价格的高低而受影响;为了满足这种需求,自住与投资满足他人居住的购房需求将持续的保持增长。 对此,万科董事长王石仍然表示看好住宅行业的发展前景,“从长期来看,未来我国城市人口密度继续上升、家庭规模继续缩小居民财富水平提高、土地供应趋紧都是必然趋势。万科的一个基本判断就是,未来十年内中国住宅行业仍然具有相当大的发展潜力。万科将在2009年形成住宅产业化的规模制造能力,届时市场还在盘整的话,万科的竞争优势将更加彰显”。 综合以上分析看来,在当前的土地供应形势与管理政策、当前的金融政策下,房地产商品房市场难以出现所谓的“拐点”,指望房地产价格大幅下跌也将是不切实际的。 从这点而言,王石此次无疑真是拐了! 收起