方在尚未取得房屋产权证时,即与他人订立买卖合同以转让房屋的,其转让合同的效力问题,在不同法院有不同的看法。有些观点认为应当认定为无效合同,也有观点认定为有效。应当如何看待这些合同的效力? 我们认为,对这个问题应当从以下几个方面来认识:首先,应当明确,房屋所有权和依据房屋买卖合同享有的债权,是两个不同的法律概念,其效力、实现方式等都存在明显的差别,不能等同或混淆。依据房屋买卖合同享有的债权,是取得房 展开
方在尚未取得房屋产权证时,即与他人订立买卖合同以转让房屋的,其转让合同的效力问题,在不同法院有不同的看法。有些观点认为应当认定为无效合同,也有观点认定为有效。应当如何看待这些合同的效力? 我们认为,对这个问题应当从以下几个方面来认识:首先,应当明确,房屋所有权和依据房屋买卖合同享有的债权,是两个不同的法律概念,其效力、实现方式等都存在明显的差别,不能等同或混淆。依据房屋买卖合同享有的债权,是取得房屋所有权的途径和方式之一(除此以外,还有继承等继受取得和建造等原始取得方式),并不能直接等同于房屋所有权本身。也就是说,房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋产权证之前,享有的还不是房屋的所有权,而仅仅是依据买卖合同享有的债权。在这个阶段转让,买方能有效转让的也仅仅是合同债权,而不可能直接发生房屋所有权移转的法律后果。如果要发生所有权移转的后果,必须满足所有权移转的法定条件。 其次,债权本身仅仅意味着一种权利实现的可能性,而不具有必然性和当然的现实性。而通过合同转让而取得的债权,同样也仅仅是依据合同将来取得房屋产权的可能性。这种可能性在实际上并不必然会实现。比如卖方坚持拒绝为买方办理过户手续、房屋在尚未取得产证前灭失、卖方一房二卖且后来的买方是出于善意而订立买卖合同等(当然,从现实操作来看,由于房屋预售合同的登记等公示环节的存在,后来的买方存在善意的可能性大为减少)。而债权转让(包括债权债务的概括转让)是合同法赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。 第三,在债权或者合同概括转让的情况下,受让方取得出让方原来享有的合同权利,可以依据房屋买卖合同要求开发商将房屋过户给他。但是按照上海市目前的相关规定,尤其是'期房限转'的地方性规定,当事人在取得产权之前的转让行为,即这种合同当事人变更的情况,房地产登记部门是不予登记的。那么,在这种情况下,受让方此时取得的仅仅是不能登记、从而也没有广泛对抗效力和优先效力的债权。这就意味着受让方将有可能承担一定的风险。即,如果在出让方取得房屋产权后将房屋另行转让给其他人,由于受让方的债权不能对抗和优先于其他人,因此受让方可能事实上无法取得房屋。虽然受让方可以通过追究出让方的违约责任得到救济,但鉴于现实中实际取得房屋和违约赔偿的救济范围可能不尽一致(房屋的价格是会不断波动的),因此,在他人尚未取得房屋产权证时,即与其订立买卖合同以受让房屋的交易,本身就必然包含着一定的风险。受让方自愿从事这项交易的,如果交易的风险成为现实,受让方只能自己承担。 综上,我们认为尚未取得权属而订立的房屋转让合同是存在风险的,交易双方当事人应当对此有所认识,但这并不能直接导致转让合同本身无效。同时,上海市出台期房限转政策之前,高院也曾就此问题与相关部门沟通过,各方一致认为,根据最高人民法院相关司法解释的精神,地方性规定不能作为确认合同无效依据。 收起
