一、产权归属纠纷的产生提出 新建小区中配建的社区办公用房到底属于谁,开发商的、小区业主的、还是**的?这个问题在物权法实施后,的确有必要进行厘清与界定,否则会引发各方权利主体的纠纷与矛盾。 按照物权法第73条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有”的规定,小区业主认为社区办公用房也应当属于业主共有,除此直接依据之外,还基于两方面理由:一方面,社区办公用房作为小区配建项目,开 展开
一、产权归属纠纷的产生提出 新建小区中配建的社区办公用房到底属于谁,开发商的、小区业主的、还是**的?这个问题在物权法实施后,的确有必要进行厘清与界定,否则会引发各方权利主体的纠纷与矛盾。 按照物权法第73条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有”的规定,小区业主认为社区办公用房也应当属于业主共有,除此直接依据之外,还基于两方面理由:一方面,社区办公用房作为小区配建项目,开发商肯定把这部分投资摊入了售房建设成本,由全体业主买单,因而产权属于全体业主共有。另一方面,一些开发商还把社区办公用房作为分摊的共有建筑面积,既然公摊了,其产权应该属于共有产权人,也就是全体业主。 而开发商会认为,通过招投标程序取得国有土地使用权再投资建设,本着谁投资谁受益原则,配建的社区办公用房应该属于开发商。如果居委会要用,**可以通过行政征收或租赁方式取得使用权,其法律依据是民法基本原则和物权法第142条之规定。 从**角度来看,社区办公用房一般是归各级**所有,由社区居委会实际使用。这对一些老小区和各级**投资建设的社区办公用房来说,是没有争议的,但对物权法实施后新建小区中配套建设的社区办公用房,则不能简单类推。 对于同一事项,看问题的角度和所得的结论差距如此之大,而且似乎都有法律、情理与事实层面的支撑,就更值得对此问题关注研究了! 二、产权归属纠纷的思考方式 产权归属纠纷的背后反映出了物权法实施后各方主体权利意识的觉醒与张扬,同时也反映出了不同的思维方式。具体说,在社区办公用房归属问题上有三种思考方式: 一是“面积说”。主要依据社区办公用房的建筑面积是否进行了公摊进而确定其产权归属。这种界定方法有一定的合理性,但不能从根本上解决社区办公用房的产权归属问题:一则面积是否进行了公摊,内幕信息完全由开发商掌握,外界不易知晓;二则面积即使公摊了,社区办公用房也不能专属本小区业主,因为社区居委会服务对象不仅包括本小区居民,还包括不在本小区的其他居民。 二是“成本说”或“价格说”。主要依据社区办公用房的这部分投资是否进入住房销售价格而确定其产权归属。如投资摊入售房建设成本,其产权就属于小区业主共有;投资未摊入售房建设成本,其产权就属于开发商。将成本(或价格)作为确定产权归属的依据,这缺乏相应的法理基础与实... 收起
