宅基地买卖有何限制?

宅基地转让、出租的,不得再申请宅基地;权利人转让房屋及其宅基地使用权的,应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员;转让房屋及宅基地使用权后,宅基地使用权主体发生变化,并涉及受让人取得新的宅基地,故应当依法办理转让登记手续。宅基地以及住宅房屋,不仅可以用于居住,也可以用于从事家庭生产和经营活动。 宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性,申请取得宅基地使用权后,满两年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的,其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回。 《物权法》第152条至第155条专门对宅基地使用权的问题做出了规定,它明确: 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。 宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记 收起

根据我国法律规定,集体所有的土地的使用权不得出让、转让等。房屡的所有权应与其所在土地的使用权同时转移。农村房屋取得的只是集体土地使用权,其只能在集体组织内部流转。所以此类购房合同违反了国家的法律规定,自始无效,购房者可以向开发商退房并要求赔偿损失。另外,根据法律规定,有权颁发房屋权属证书的机构应当是县级以上的房屋土地主管部门,乡、村行政机关或其他机构无权制作颁发产权证。因此所谓的“乡产权”并不是有效的权属证明,也不受法律保护。 收起