二手房买卖合同违约

我们是年轻人,好不容易攒点钱在3月8号通过中介买了一套二手房,80平方左右。当时房东售价42.5万。我们双方签订了由中介公司提供的买卖合同,并按照合同约定支付了4万元的履约保证金,双方约定如有一方违约,须向守约方支付4万元的违约金。我们因为是公积金贷款买房,房屋评估已经做完。房东曾陪同我们去公积金中心协助办理贷款手续,但因房东丈夫出差未到场,因此当时公积金手续没有办全。等到房东丈夫出差回来后过了大约一周左右(期间我们一直催促他们协助去办贷款),房东表示不打算卖房。说是房子要卖给他外甥。 应房东要求,双方曾约在中介公司见面并商谈了此事。但是我们夫妻双方当时也向房东一再表示我们非常想要这个房子。后房东说回去考虑一下并试图说服外甥放弃。其后房东打过电话向我们明确表示他不卖房子了,并表示宁愿赔偿我们的损失。还要求再和我们面谈。 第二次见面时我在外地出差,我老公去的中介公司,房东夫妻带了他姐夫一起到场。气焰非常嚣张,说坚决不卖房子。我先生表示如果不卖的话,那就按照合同约定支付我们的违约金。但对方表示最多只愿意赔1万,还说合同不一定有效,并且表示,如果我们坚决要求4万元的违约金,他们就把房子卖给我们。但是不配合我们办理后续手续,而且也不保证房子内部的结构。 这期间我们已经发函二次要求对方协助办理后续手续,是为将来万一通过司法途径解决而取得证据。期间他们也还是通过中介一直和我们讨价还价。现在我们答应最低限是违约金要赔付3万,对方只肯2万。这样我们是万万不答应的,因为无异于增长了对方气焰,而且等于是鼓励违约。 我们现在就是做好最坏打算——司法解决。我想问的是在这之前我除了函已经发了以外,还需要做其他什么事情以收集证据?还有如果我诉诸于法律的话,胜诉几率多大?另外,我在起诉的话,可不可以要求其他的损失赔偿,比如诉讼费、执行费以及同时期房价上涨的损失费用、我4万元履约金的占用利息损失?还有,现在这个房子我被他这样一闹,也不打算要了,谁知道他们会不会在房子上做手脚啊。最后如果通过起诉法院后他又肯卖给我们了,我们可以不要吗?毕竟他违约在先的啊。 房东今天中午通过中介转达还想和我们谈谈。但是我觉得已经没有什么好谈的了,4万元履约金退回后,他再赔3万元的违约金,就是这么清楚了。 高分恳请哪位指点一二,谢谢! 收起