哪些房地产不能转让?

根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定,房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。并不是所有的房地产都可以进行转让,某些形式的房地产是依法不能转让的。因此,购房者在意图购置房地产时,需要对购买标的物进行审查,属于以下类型的房地产依法是不能转让的:一、以出让方式取得土地使用权的,不符合《房地产管理法》规定的有关条件。 在我国,土地使用权的取得有出让和划拨两种方式,其中以支付土地出让金有偿取得出让土地使用权的房地产的转让,是典型意义上的房地产转让。根据《房地产管理法》的规定,以出让方式取得房地产的,转让房地产时,应当符合下列条件:1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;2、按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。 由于现在有许多是实行预售。即在房产正式简称之前就已经开始销售(称为期房),有些购房者购买了期房之后,希望在办理房产所有权手续之前就进行转让,这样就可以无需支付办理产权手续的一些税费。一般来说,预售的房产在未建成之前,可以通过在商品房买卖合同上做背书转让的方式实现房地产的转移,但应注意,一旦该房产已正式建成交付,根据《城市房地产转让管理规定》第10条规定:“转让时房屋已建成的,还应当持有房屋所有权证书”,即已经建成交付但仍未取得所有权证书的房屋暂时不可以进行装让,需要取得该房产的所有权证书后才可以转让。二、以划拨方式取得土地使用权的,不符合《房地产管理法》有关规定的。 将划拨方式取得的土地使用权投入市场,是我国房地产发展中的一项主要政策变化。由于划拨是国家根据国民经济建设需要无偿划给土地使用者使用的,由此有意见认为不应允许其进入房地产交易市场;当不再需要或停止使用时,由国家无偿收回、另行处理。但是随着市场经济的不断发展,房地产业的不断扩大,划拨土地使用权进入市场已是势在必行。因此,考虑到划拨土地使用权管理的现实,又考虑到保护国家土地收益的免于流失,为维护正常的市场秩序,允许划拨土地使用权有条件的进入交易市场。 根据《房地产管理法》的有关规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民**审批。有批准权的人民**准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金。转让房地产报批时,有批准权的人民**按照国务院有关规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或做其他处理。三、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利的。 受到依法限制的房地产权利,已不是完整意义上的房地产权利。如果准其进入市场流通,不仅违反了房地产转让的一般原理,而且容易引发矛盾和纠纷,不利于相对人合法权益的保护。另外,不仅是对房屋权利的限制将影响到房屋的转让,对房屋占有范围内土地使用权的权利限制,也将影响其上的房屋的转让。四、依法收回土地使用权的。 房产和地产具有不可分性。如果某地块的土地使用权已被依法收回,其上建设的房屋自然就不能再进行转让。一般而言,国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不予收回;在特殊情况下根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土司的实际情况给予相应后的补偿。另外《房地产管理法》第25条还规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的使用用途、动工开发期限进行开发。超过出让合同约定的动工开发期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者**、**有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。五、共有房地产,未经其他共有人书面同意的。 《民法通则》规定,财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为共同共有和按份共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利、承担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。共有房地产的所有权人按照法律规定,对房地产享有共同的权利,承担共同的义务。在转让共有房产时,如果未经其他共有人同意,不得转让,因为这样就会侵犯其他共有人的合法权益。六、房地产权属有争议的。 转让是对某一财产具有所有权,从而享有处分权的典型体现。如果某一房产权属方面有争议,即无法确定房产的所有权人,自然也无法行使相应的处分权,则不可进行转让。这一方面是保护权属争议人的合法权益不会因他人的擅自转让而受到损害,同时也是对有意受让该房产一方权益的保护。七、未依法登记领取权属证书的。 房地产是一项特殊的商品,其权利的获得需要经过**相关部门的登记确认,其权利的体现就是获得权属证书,也只有获得了权属证书的房地产,才是国家**予于确认的财产,才具有其存在的合法性和价值。八、法律、法规规定禁止转让的其他情形 收起