房地产分类

房地产交易 房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家规定了基本的制度,即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。房地产分三级市场: 一级市场:土地的买卖 二级市场:商品房交易及增量房市场三级市场:二手房及存量房市场 房地产的一些特点:房地产经营管理课程要点:1. 房地产是房屋和土地的社会经济形态,是房屋和土地作为一种财产的总称。2. 房地产业使之从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。3. 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业,将成为我国国民经济的支柱产业。房地产是国家的一笔宝贵财富。房地产业的地位明显。4. 房地产业在国民经济中有重大作用,他是国民经济和社会系统中基本单位的承载体,起着联结生产与生活、生产与消费、生产与流通的作用。可以提供大量的财政积累。它的有效发展可以合理充分利用土地资源,能创造更多就业的机会,可最不改善城镇居民的居住和生活条件,并有利于出进我国对外开放。5. 土地所有权法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。6. 我国城市土地的国家所有权在经济上要实现,就是要向用地单位收取地租或土地使用税,包括绝对地租和级差地租,以及垄断地租。7. 房产是指房屋产品归谁所有,亦即对于防务的战有、使用、收益和处分的权利。房产是商品。具有商品属性,有价值和使用价值。房产商品具有自己的特点,特别是地理位置对房产价值和价格的形成起着关键的作用。8. 房地产经营的概念有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理。广义的房地产经营概念包括房地产生产过程和流通过程经营。9. 房地产经营具有风险性大、收益高,经营对象有效符合投资的双重性,经营中垄断和竞争同时存在等特点。10. 房地产经营必须掌握分析预测,适应需求,齐全功能,配套服务等原则。11. 房地产经营管理运行机制是商品经济运行机制,要按商品经济原则进行经营管理。其基本要求是要遵循价值规律要求,要等价交换;土地要有偿使用;地价、地租的确定要以市场供求变化为基础,参照环境和规划等因素;要有计划推进房改。要创造实现房地产商品化经营的良好条件。12. 必须加强对房地产经营的管理,包括加强房地产经营企业内部管理和国家宏观管理,以取得经济效益、社会效益和环境效益的有机统一,微观和宏观的有机统一。13. 土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典权和租赁权。案例分析:广州市惠华房产开发公司师1982年6月就成立的一家房地产开发公司。由于经营管理好,早在1987年就经广州市建委批准为一级城市建设综合开发企业,并被列为全市50家优秀企业之一。惠华房地产通过外引内联,多方集资,发展外向型房地产业,积极进行旧城区改造和新区开发。公司领导认识到公司是**企业,不能单纯追求企业盈利,而必须协调好经济效益、社会效益和环境效益的关系。公司开发经营的昌乐苑小区建成,住户进住后,搞了数以百计的违章建筑和防盗设施,有的花上万元建造起来,相当高级。小区的空、路边也堆放了许多杂物。按常规,住宅交付使用后,公司可以不管了。惠华公司领导为了改变这一局面,决心做好售后服务,认真抓好小区管理。公司领导带领**“抓点”,坚决清除违章建筑,并无偿投资30万元,把小区美化起来,变成环境优美、安全的花园小区,受到住户和社会的赞誉。惠华公司也舍得花钱投资兴建小区的中小学、幼儿园等公益事业,总投资600万元,建成后无偿交给教育部门使用。公司加强经营管理,注重三个效益的统一,使公司不断壮大和发展。房地产投资案例 经济调控时期,国内房地产市场上,高档宾馆、豪华别墅处于调整消化期。但社会对中档住宅仍有很大的需求,对商铺的需求也因为零售业的迅速发展而增加。在这种形式下深圳珠江信托投资公司与香港隆基投资集团协商合作开发商住小区。 项目定名“新景花园”,位于广东南沙经济开发区。项目占地面积 120 060平方米,规划建筑占地面积 35 000平方米,建筑总面积269 700平方米建筑密度为29.2%.绿化面积35%容积率2。25,居住人口按占地面积20平方米/人计,共 6 000人。 经估算,项目总投资费用这5。86亿元人民币。建成后,在经营期内累计盈余将达1。47亿元,项目总投资收在率为34。61%动态投资回收期为三年零七个月,净现值约占6.493万元,内部收处率为38.23%。并对项目主要经济指标作敏感分析和风险分析。得出项目的投资和市场风险较小,而盈利性好。经过反复论证,合作双方决定合资成立新景花园项目有限公司,负责该项目的兴建和经营。小结1房地产投资经济效益有确定性和非确定性两大类分析方法。2在确定性分析方法中,简单投资收益率法和静态投资回收期法属静态分析法,不考虑资金时间价值;动态投资回收期法、净现值法和内部收益率法属动态投资回收期法,考虑了资金时间价值。3房地产经济效益分析指标主要有投资收益率、静态投资回收期、动态投资回收期、净现值和内部收益率等。进行分析,必须有基础数据和分析报表。分析报表主要是现金流量表和预测报益表。4.房地产投资决策是对房地产投资的目的及其实施方案进行分析、比较、选择,最终作出判断的过程。5. 房地产投资要考滤投资的安全性、收益性、风险性和流动性。6. 房地产投资的物业类型有:生地投资、住宅投资、写字楼投资、商业楼宇投资、工业用房投资和酒店、度假村、影剧院投资等形式。7.房地产投资策略是为决策而事先作的计划,包括:投资类别选择、风险选择、阶段选择、独资与合资选择、长期中期或短期投资的选择等。8. 房地产投资项目可行性研究一般分为机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段,其目的在于把投资决策建立在科学分析基础上。9.房地产投资决策方法包括:确定型、风险型和不确型三类决策方法。10.房地产投资必须遵循一定的基本程序。 收起