你好,深圳处理“小产权房”方法四点特征 第一、住宅类违法建筑将按照“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”原则进行确权转正,而非外来人口。 在这样的实施细则中,我们可以看到一个关键词“原村民”,也就是说,只有本地村民的住房可以确权后给予正式的入市资格。而如果有外来人口想钻空子,是不大可能的。外来建房行为仍属于违法,将严厉处罚。 第二、根据违法建筑的“违法程度”,给予确权、临时使用、拆除或没收等 展开
你好,深圳处理“小产权房”方法四点特征 第一、住宅类违法建筑将按照“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”原则进行确权转正,而非外来人口。 在这样的实施细则中,我们可以看到一个关键词“原村民”,也就是说,只有本地村民的住房可以确权后给予正式的入市资格。而如果有外来人口想钻空子,是不大可能的。外来建房行为仍属于违法,将严厉处罚。 第二、根据违法建筑的“违法程度”,给予确权、临时使用、拆除或没收等不同的分类处理。对违法建筑按建筑性质进行分类,分为住宅类、经营类、商业类、配套类等。对不同用途违法建筑,处理方式不一样,完善手续方式也不同。对于可转正的违法建筑,只需补缴“差别化”比例地价就可转正。 其中,住宅类违法建筑将“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”。其中,原村民符合“一户一栋”原则私房,建筑面积在480平方米以内,按申请补缴对应公告基准地价的10%即可转为商品性质的房产证。 另外,“一户一栋”之外多栋中的两栋,符合规划的,依此补缴20%和25%地价和不同罚款后,也可发放商品性质的房产证。这是这是此次试点当中唯一有可能转正的住宅类违法建筑。 生产经营类、商业、办公类违法建筑的处置原则比住宅类宽松。《方案》规定,只要符合规划,原农村集体经济组织继受单位、原村民之外的,其他企业单位或非原村民接受一定罚款和补缴地价后,均给发放非商品性质的“绿本”房产证。 针对上述类型的违法建筑,想要申请转为商品房性质红本房产证的,当事人无论是原村民、其他企业单位还是非原村民,只要按商品性质的市场评估价补足地价,即可实现。 第三、深圳最终试点确权条件有所放宽,打破原有的原农村非建设用地红线,原村民除了一户一栋外,还可以确权“多栋中的两栋”,承认原村民有3栋楼可合法化,打破了原有每户100平方米的红线限制,这是一个较大突破。 第四、深圳采取循序渐进的原则,纳入首批试点的只有2.2万栋违法建筑,仅占到2010年深圳违法建筑总量6.16%,避免试点范围过大或处理速度过快冲击商品房市场。 根据2010年深圳违法建筑信息普查数据统计结果,深圳市违法建筑普查总量35.69万栋,总建筑面积3.92亿平方米,总用地面积131.45平方公里。按当时市价粗略估算,总价值接近万亿元,超过2009年深圳GDP总量。 从违法建筑套数来讲,2014年纳入深圳市首批试点的只有2.2万栋违法建筑,仅占到2010年深圳违法建筑总量6.16%,应该来说,深圳市采取了循序渐进的原则,避免试点范围过大或处理速度过快影响到当地市场供求关系,进而冲击商品房市场。 深圳处理“小产权房”方法及背后的思考 虽然“小产权房”作为“非正式”形式可以解决一部分低收入人群的居住问题,但是,“小产权房”仍然会不停地遭受“非法”的舆论与市场的争议。从未来发展趋势来看,迟早还是要解决“小产权房”的不合法身份,以一种合理的方式“转正”。 同策咨询研究部总监张宏伟认为,试点处理“小产权房”大致有三个办法: 第一、购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正,从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。深圳试点处置小产权房的做法就是“补缴一定比例土地出让金就可转正”,而补缴的土地出让金则可称之为小产权房“转化费用”。这样对于政府来讲,政府还有可能从“小产权房”转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”收益。 第二、地方政府购买大量“小产权房”,通过内部流程转换使“小产权房”合法化,最终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买商品需求资金量比较大,有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜,导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。 第三、直接拆除小产权房,以杜绝类似事件发生,但是,这样的操作面临市场、社会等诸多风险,并不是最佳的方案。 总的来看,无论是深圳市对于可转正的违法建筑,只需补缴“差别化”比例地价就可转正的做法,还是以其他缴纳“小产权房”合法化的“转化费用”这种方式,还是政府购买大量“小产权房”冲抵保障性住房指标,均突显了当前由于常态化的楼市调控导致的土地财政的尴尬。 因此,政府试点处理“小产权房”,还是要把握好“土地财政与照顾民生”一个原则,那就是既要能够带来一定的财政收入,又可以借“小产权房”做一些民生工程。但是,同策咨询研究部总监张宏伟认为,试点处理“小产权房”还有些问题值得我们关注和思考: 首先,从以上试点处理“小产权房”的方法来看,地方政府购买大量“小产权房”抵保障房任务,从完成2014年480万套保障房任务来说可以节省保障性住房的开发时间周期,作为政治任务和保障民生住房的一种手段,有可能短期内会为保障性住房带来更多的市场供应量,但是这是一种“急功近利”的做法。 从购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正这种方法来说,说的明白一点,以深圳为例,如果交钱(补缴一定比例土地出让金)就可以将“小产权房”合法化,也就意味着这些“转化费用”就是违法成本,如果违法成本不是很高,那么,有可能会导致在执行层面更多的集体土地上建设“小产权房”。因此,要防止“小产权房”现象的发生,还需要制度上和执行上根治这种现象的发生,比如,要集体建设用地审批标准更加规范、杜绝审批过程中腐败现象等。 收起
