买卖二手房别墅交费问题

(买卖税收分8种) ①印花税(包括交易印花税、房产证印花税) ②契 税 ③营业税 ④城市建设维护税、教育费附加 ⑤个人所得税 ⑥土地增值税 ⑦土地出让金 ⑧综合地价款 1、买卖双方各交什么税? 印花税 印花税 营业税 买方 契 税 卖方 个人所得税 土地增值税 土地出让金 综合地价款(经济适用房) 土地出让金(按优惠价或标准价购买) 2、一般税费、特殊税费 ①印花税 ②契 税 ①土地出让金 已购公房特有 一般税费: ③营业税 特殊税费: ④个 税 ②综合地价款 经济适用房特有 ⑤土地增值税 1、印花税 a、税种解析:印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税,这里特指交易印花税 b、征税对象:经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证 c、纳税人:买卖双方 d、税率:0.05% e、征收范围:所有二手房交易 f、缴纳印花税的计算方式及案例 案例:高先生购买了一套李阿姨的二手房,总价为50万元,高先生及李阿姨需要分别缴纳印 花税250元(500000×0.05%=250) ★房产证印花税:每证5元;属于市局房屋并已取得土地证的,房产证、土地证各5元印花税共计10元;属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。 2、契税 a、税种解析:契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。 b、征税对象:发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋 c、纳税人:买方 d、税率:3% e、契税优惠政策 (1)土地、房屋被县级以上人民**征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,其成交价 格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分,免征契税;(比如拆迁户可免契税) (2)城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税;(3)个人购买自用普通商品住房减半征收契税;(4)居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房,按新购商品房与出售已购公房 成交价的差额计征契税;(5)房屋交换价格相等的,免征契税;交换价格不相等的,由多交付方缴纳款;(6)按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属,免征契税 (7)对于夫妻离婚,因财产分割涉及房屋所有权证变更登记,免征契税 。 北京市普通住宅及非普通住宅区分标准 由于普通住宅按1.5%征收,而非普通住宅按3%征收,因此,契税缴纳的关键是界定房屋是属于普通住宅还是非普通住宅 普通住宅需同时满足三个条件,只要有一个条件不满足,即为非普通住宅 1、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;2、单套建筑面积在140(含)平方米以下;3、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 比如二级土地平均交易价格为10592 元,1.2倍为12710.4 元 契税案例 郭先生购买了一套位于东直门的二手商品房,面积70平米,总价81万,单价11571元,容积率2.5。郭先生需要缴纳的契税是多少呢? 首先判断是否是普通住宅: 1、该套房屋容积率高于1.0, 2、面积小于140平米;3、在查询土地级别价格后可得:东直门所属的二级土地平均交易价 格为10592元/平米,它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍。因此,该套房屋属于普通住宅;郭先生需缴纳契税12150(81×1.5) 如果该套房屋成交总价为90万元,单价相应为12857元,高于12710元,那么则按非普通住宅计算;应缴纳的契税27000元(900000×3%) 3、营业税 1、税种解析:营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种 税。 2、征税对象:提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。 3、纳税人:卖方 4、税率:5% 营业税沿革: ★2005年5月12日,七部委出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见 》,对个人购买住 房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 ,2005年6月1日 起执行;★2006年5月29日,建设部等九部门出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 , 营业税的征收年限从2年延长至5年,2006年6月1日起执行。 营业税征收范围及优惠政策 5、征收范围:从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的 售房收入全额征收营业税;个 人购买普通 住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时 免征营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易 的,销售时按其售房收入 减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 6、优惠政策:自2006年6月1日起,对个人购买普通住宅超过5 年(含)转手交易的,销售时免征营业税 5.5%包含哪些税? 除了5%的营业税,纳税人应按照营业税额缴纳城市建设维护税和教育费附加 1、城市建设维护税根据房产所在地区不同,税率也不同 —7%(城八区、门头沟、燕山) —5%(郊区县城镇) —1%(其他) 2、教育费附加税税率是3% 比如朝阳区一套总价为50万元的房产,需全额交纳营业税, 城建及教育附加税共50×5%×7%+50×5%×3%=50×0.5% 如果是昌平区的,则是50×5%×5%+50×5%×3%=50×0.4% 营业税缴纳计算方式及案例 计算方式:成交价×5.5%或差额×5.5% 案例: 1、产权证不满5年的房屋交易,营业税按成交价×5.5%计算,其中产权证时间以取得房产证 或契税完税证明为准,房屋包括普通住宅及非普通住宅。 比如张先生2003年4月购买了一套方庄的房产,2006年10月以60万元的价格出售。张 先生需缴纳营业税:60×5.5%=3.3万元。 2、产权证满5年的非普通住宅交易,营业税按差额×5.5%计算。 比如王先生于2000年购买了一套房产,面积160平米,总价60万元,2006年10月出售 时,成交价为110万元。由于该套房产的面积大于140平米,属于非普通住宅,因此交易 时需按差价征收营业税。王先生需要缴纳的营业税=(110—60)×5.5%=2.75万元。 4、个人所得税 1、税种解析:个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税,房屋出售所得也是应税所得之一 2、征税对象:财产转让所得 3、纳税人:卖方 4、税率:成交价的1%或差额的20% 5、优惠政策: (1)对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税 (2)对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所 缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额 的关系,全部或部分退还纳税保证金 二手房交易个税沿革 ——早在1999年,财政部、国税总局、建设部便联合下发了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》,详细规定了个人所得税征收原则和减免的条件。 ——2003年,北京市出台了《北京市关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》,但并未强制执行。 ——2005年6月1日,北京市朝阳区在出台规定,二手房只有完税后才能办理过户手续。但不到1个月,朝阳地税部门就取消了把交纳个税和过户挂钩的做法。 ——2005年10月初国税总局再度抛出了“一站式”强制征收的156号文件,但最后还是不了了之。 ——2006年7月18日,国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,2006年8月1日开始执行。 个税征收方式及案例 第一种计算方式:按核定税率1%计算 案例1:兰**于2006年9月出售了一套望京的房产,总价为70万元,产权证时间为2003 年。由于产权证时间未满5年,需交纳个税,而对于纳税人未能提供完整、准确的有 关凭证,不能正确计算应纳税额的,可以采取核定征税。核定征收率暂按1%执行。 即70×1%=0.7万元。 第二种计算方式:差额的20% 计算公式为=(转让收入—购房原值—转让环节交纳的税费—合理费用)×20% ——购房原值:商品房购房原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费 ——转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市建设维 护税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。 ——合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 ——最高扣除限额:已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10% 个税案例:2002年12月,赵先生在团结湖区域附近购买了一套商品住宅,商品建筑容积率为 2.0,但该房屋面积为100平米,当时购房价格为6500元/平米,则其房屋购买总价为65万元, 装修费用花了5万元。在购买此套房产时,赵先生首付了20万,其余的45万通过银行贷款。2006年11月,赵先生将这套房产以9000元/平米出售给张**,出售总价为90万。假设截 止出售时赵先生总共所还的贷款利息为4万元,那么出售者赵先生应该缴纳的个人所得税为多少呢? 收起