不一定的由于商品房交付时间关乎迟延交房的违约金,因此法律实践中,购房者与开发商由于商品房交付时间的争仪非常多,笔者认为商品房的交付应依据《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范。 一、法律规范:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》11条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋 展开
不一定的由于商品房交付时间关乎迟延交房的违约金,因此法律实践中,购房者与开发商由于商品房交付时间的争仪非常多,笔者认为商品房的交付应依据《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范。 一、法律规范:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》11条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”,但法律对何为“转移占有”没有明确规定,因此《商品房买卖合同》中有关交房时间、条件的约定就极为关键,一般来说,法院也大多以购房合同的约定进行裁判。 首先,商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付。要证明竣工验收合格,开发商要提供两个主要文件,一个是取得建筑工程竣工验收备案表,一个是商品房交付许可证。交付住宅的,还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。剩下的就是合同约定的其他交付条件。如果开发商交付行为符合上述条件的,商品房才算是交付。 其次,有时往往出现这种情况:业主在验房时发现房屋存在某些质量问题,如地板凸起,门窗破损等情况,因此有律师认为交房时间应当从开发商修复完善后才能算是交房完毕,但是,笔者认为只有房屋主体结构存在质量问题的情况下,购房者才可以以此拒绝收房,否则,不可以拒绝收房,因为其他质量问题可以通过整改、赔偿损失等途径救济。 二、交付的表现实践中有这样的情况:物业将门打开让购房者存放一些东西,但是钥匙始终由物业保管,产生争议时开发商以此主张购房者因放东西而使用,因使用而表示接受房屋,即房屋已交付。笔者认为这样的观点是不合理也不合法的,根据我国《合同法》第133条的规定,商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。所谓房屋的交付使用,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定,对房屋的转移占有,视为房屋交付使用,就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有,存放物品并不是占有,应以交付钥匙作为转移占有的标志。 收起
