对当前容积率修正系数确定方法的分析 当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定: (一)特尔菲测定法: 在基准地价评估过程中确定修正系数时,常采用特尔菲测定法,通过专家打分,将总的修正幅度分解到每一个修正因素上,容积率是众多修正因素中的一个。 此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇,其对地价的修正幅度都很小,一般都在5%以下,这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果 展开
对当前容积率修正系数确定方法的分析 当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定: (一)特尔菲测定法: 在基准地价评估过程中确定修正系数时,常采用特尔菲测定法,通过专家打分,将总的修正幅度分解到每一个修正因素上,容积率是众多修正因素中的一个。 此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇,其对地价的修正幅度都很小,一般都在5%以下,这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性,将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数,容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映;(二)样点地价法: 通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数,并以该比例系数适当修正综合后,编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行,以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数 此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据,而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数,从方法论讲是比较合理的,但在土地市场刚刚开始发育,市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下,一般城市并不具备足够的市场样点资料,无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。 收起
