商品房交房时验房需要注意什么?

在拿到房子之后,很多人都不知道如何验收,也有一些人认为质检站都已经验收了,业主再验收有多此一举之嫌。其实,在很多情况下,你验不验收,房子你都得要下的了。只是在签字前发现问题,你会比较方便追究发展商的责任。作为外行人,如何验收房子呢?当然,这里面所列的项目,对于验收任何类型的房子都是起作用的,包括验收商用办公室。1、看墙壁不知道从什么时候开始,看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。我看过最严重的一栋房子,窗户在雨天发现有渗水现象,一问,才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。遇上台风来临之时,更是令人提心吊胆,而更使人惊诧的是,这栋还是一个区的国土局建的,真可怕。所以,验收这个,最好是在房子交楼前,下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题,几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外,还有一个问题,就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝,后来追问发展商,才知道原来是施工时留下的升降梯运货口,后来封补时,马虎处理以致留后患。2、验水电首先是验一下房屋的水电是否通了。当然,对于一些高级装修来说,多数的水电后期都要更换的了,所以有时候这些内容倒不是关键的了,但如果你不打算更换水电的话,那么这些东西就必须认真验收了。验电线,除了看看是否通了电外,主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说,家里的电线不应低于2.5平方,空调线更应达到4平方,否则使用空调时,容易过热变软。3、验防水这里所说的防水,指的是厨卫的防水。当然,目前交付的房子,有一些事先已经声明没有做防水,这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水,那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试,那么在你装修好时再发现漏水什么的,那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是:用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口,再加以捆实,然后在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。4、验管道这里所指的管道,指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口,验收时,预先拿一个盛水的器具,然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢,因为在工程施工时,有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走,如果这些水泥较粘的话,就会在弯头处堵塞,造成排水困难。还有一种情况,不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言,如果排污管没有蓄水防臭弯头,那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头,因为弯头会蓄水,这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话,洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了,工程的实践证明,防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方,往往最能体现建筑商的施工质量的。5、验地平其实验收这个,对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个,很多时候也可以体现发展商的建筑质量。因为作为业主方,根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦,那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管,长度约为20米左右吧,然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度,并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度,然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推,测量出全屋的水平差度。一般来说,如果差异在2厘米左右是正常的,3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围,你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的,测量后我还以为我测量错了呢。6、验层高如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单,把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量,你应该测量户内的多处地方。一般来说,在2.65米左右是接受的范围,如果房屋低于2.6米,那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说,是非常有效的一种节约成本的方法的。1)减少总承重,这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右,但是总体算起来,成本节约也是很多的,犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中,降低层高可以建设更多的层数。7、验门窗这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是,只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况,阳台的水平与室内的水平竟然是一样的,这样,就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。8、其他项目事实上,除了上述的项目外,其他的验收,都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋,这也是唯一可能的东西了。除此之外,你只能是依靠质检部分的认真了。 收起

说一下总体过程:查看前期资料——拿钥匙——验房(内部,外部)——交钱,签文件前期资料:查看三书一证一表5样必备东西。《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。还可以查看《面积实测表》、《管线分布图》、《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、《住宅工程质量分户验收表》等辅助图表,查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。高层住宅楼生活供水系统必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证、有无消防部门核发的消防检验合格证。 拿钥匙。一般收房过程中,业主在验房前,物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流,验收好后,再交付费用。从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙等几把。注意:不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房,同时取证,为日后举证奠定基础,特别保存好验房问题备案单。实地验房。分内部验房11步、外部验房8步。 A.内部验房(11步):一般人主要检验这个,从钥匙起步、入户门、内部门窗、墙面、地面、天花板、排烟排气道、暖气、煤气、强弱电、上下水。 B.外部验房(8步):这个大多数人都不大会去检验,比如配套设施、绿化、外立面、单元门、楼梯、电梯、内部装饰、消防。 签相关文件、交合理费用。签业主公约、前期物业管理合同时,看好条款,不能放弃自己的权利。这里的合理费用包括:物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费等。验房需要的工具1.通用辅助工具:笔记本和水笔:用以记录验房过程中发现的问题粉笔或贴纸:主要用于把发现问题的地方画个圈标注出来相机或录音笔:主要用来记录整个验房过程,可以作为证据;计算器:可以算算面积啥的。2.普通检测工具:折叠梯子:用来登高小镜子:观看无法直接观察的部位干电池:测试门铃小锤子:检查地面、墙壁等空鼓问题5m卷尺:测量长度(推荐使用激光测距仪)25~33cm三角直尺:测量阴角等两头和三头插头带指示灯的插排电话、电视、宽带等弱电接头小水桶、多用螺丝刀、手电、打火机、香烟、乒乓球、小球、细绳、未使用过的油漆刷、塑料袋、沙子、15-20M长的透明水管内部验房步骤:从外到内,从低到高,从明处到暗处 一、首先需要选择正确的钥匙。 二、检查入户防盗门(也就是自己家的门) 三、检查内部门窗 四、检查屋内墙体 五、检查地面 六、检查天花板(房内顶面、有些地方叫天棚) 七、检查烟道、排气道 八、检查暖气 (泗阳的就算了,跳过)九、煤气(天然气相同) 一、首先需要选择正确的钥匙。 这个可以省了,只要能把门打开就行了,反正装修结束了基本上都换锁了,再说,估计泗阳也不会有太高级的锁具了。二、检查入户防盗门(也就是自己家的门) 然后开始检验入户防盗门。检验内容和方法如下: 1.肉眼查看门是否横平竖直, 门与门框各边之间是否平行。 2.将钥匙插入锁具,看是否转动灵活且松紧合适。 3.一般情况下,我们的防盗门为合页门,就是转向开启的门。将门打开,是否转动自如,开关灵活。正常的防盗门开启后,应该开到什么位置,就停在什么位置。若开启后,门自己关上了,说明门装得不正,有倾斜。同时查看门与地之间是否预留出地面装饰的缝隙,否则铺了砖或地毯后,开门可就费劲了。 4.将门适当用力摇晃,看是否安装牢固。 5.查看门的正反两面表面是否洁净、光滑,有无无划痕、碰伤、变形等瑕疵。 6.用小镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆、有瑕疵等。 7.将门打开一条小缝,然后用一平整的小纸条夹在门缝中,再将门并闭严密,再将纸条抽出,若轻松抽出而没有阻挡的感觉,则门的密封性不是很好,此试验应该上下多点试验。同时门关好后倾听门外噪声情况,最好有一个人在门外说话,一个人在门内测试隔音效果。 8.检查防盗门门铃(如果门上有的话),带2节5号电池测试门铃,是否不响或响了不停。 9.检查猫眼(如果门上有的话):看是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。三、检查内部门窗进门之后,最方便的就是先看内部的门窗,同时检查时还能顺便做到给室内进行通风换气。内部合页门、合页窗(转向开启的门窗,如果有的话,K发商一般情况下都没有装)检查方法基本和上面检查合页防盗门的方法一样,就不再重复了。这里主要讲讲内部滑轨型门窗的验收。滑轨型门窗,横向推拉开启,我们的习惯叫法为“移门”、“移窗”。接下来我们验的就是这个,其部分要点和检查合页门窗一样。1. 肉眼查看移门、移窗是否横平竖直,门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行。2.检查移门、移窗的转锁是否灵活,转动是否灵活,检查转锁的螺丝钉是否有缺少。3.开启移门、移窗,看是否滑动自如,有无相互无碰撞,如有纱窗配备,则还要看纱窗是否完好、推拉有无阻碍,特别要注意防撞条是否安装,否则转锁很容易撞坏。4.用适当的力度摇动移门、移窗本体及窗框、门框,看其是否安装牢固。5.检查移门、移窗的玻璃是否有裂痕,有无质量问题、表面是否洁净、平整、光滑、色泽一致,有无划痕、碰伤、变形等。框有无锈蚀,玻璃和框的结合是否较好。部分住户如采用中空双层玻璃,特别要注意两层玻璃的内部中空层是否干净,此部分只能通过换玻璃才能实现清洁。6.移门、移窗最关键的地方是其防水密封性,应重点观察密封胶是否封得平不平,牢不牢固,密封胶表面是否光滑、顺直、无裂纹,墙和窗、门之间的缝堵得严不严,另外不要光看里侧,还要探出身去看外侧。最好能在大雨刚过后进行检查。7.移门、移窗外框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水,导致下雨时窗户进水。设置的排水孔是否通畅,应用小杯子向框内倒水,看是否能顺利排出。8.检查移门、移窗关闭时的密封性是否良好,可再用一长纸条放在密封点上,关门压住纸条用力抽出,多点试验看密封条的压力是否均匀。同时侧耳倾听外部噪声,试试其隔音效果。9.检查移门、移窗时,还应看一下框内外的墙平面、地平面的水平差度。一般要求外部的低一点,且向外向下、或向地漏处倾斜一定角度,防止倒灌渗漏。10.面向楼道内的窗户应该安装防盗网。11.打开室内除入户防盗门外的所有门窗,让空气自由流通,感觉房子的通风效果,并在笔记本或纸上上做好记录,为以后的通风设计做好准备。通风后将门窗关到正常大小,让房间内基本感觉不到风,和平时在家的感觉一样。四、检查屋内墙体最好也都是在恶劣天气之后去看。1.先肉眼看一下室内所有墙面,墙体有无划痕、开裂、水渍,墙皮是否脱落、掉粉、爆点(生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好,抹在墙上干后就会形成爆点)等现象。如有裂缝有游标卡尺或塞尺测量缝隙的大小。2.墙体上是否有预留空调管孔,管孔处是否有倒灌水渍,有的话表明管孔角度不达标。3.检测墙体保温层。冬天房间里的墙面是否结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤,在室温下外瓶壁出现的水滴),如有墙面的保温层肯定有问题。4.检测墙体是否空鼓。用10至50克重的小锤子(榔头)把所有墙面(尽量选点选得多一点,同时别遗漏墙面之间、墙面和地面、顶面的各连接部位)敲击一遍,听是否有“空空”的声音,如有则说明此处水泥砂浆未抹均匀或用量不够,内墙面抹灰层部分开裂、起砂,这些情况都说明房屋质量不合格,这种现象叫“空鼓”现象。如果听到沉闷的碰击声,则说明质量没有多大问题。应重点检查窗台两侧,或者墙壁中部,此处是空鼓多发地点。如你手边没有小锤子,也可用普通大锤代替,但事先要垫上几层纸,并轻轻敲击,以免在墙上留下印记。空鼓面积在1.5cm×1.5cm以下,对业主装修影响不会太大。如发现空鼓的面积很多很大(硬性标准是大于5%时属于不合格),那么你应找开发商给你将原水泥表层及所刮防水腻子全部铲除重新做,修补时一般要铲除掉面积为空鼓区域2倍的墙面,否则用不了多长时间空鼓部分的水泥表层及防水腻子会大面积塌落。 5.检测墙壁平整度,土建允许有1cm误差,不过一般都超差。一般有两种方法:A.局部观察法,是用1-2米靠尺、长尺(或者带有水平的专用直尺)靠墙壁检查其是否平整,如果接触面紧密无缝隙,则平整度合格。也可用长1.5-2米的直板或方木代替,注意至少测量水平、垂直两个方向,当然随机方向也可选取,同时要尽量多的选择不同墙面。B.整体观察法,用手电(光线越强越好)抵住墙壁底部,往上照去,出现阴影的部分就是有问题的地方。对于墙面有不平的地方,业主在装修时可以通过刮腻子来重新抹平。6.检测墙体倾斜度,用细绳拴上小球,贴墙放下至地面,检查墙体倾斜程度。7.测量墙角阴阳角的垂直度,墙面阴角指的是凹进去的墙角(又叫内角)。墙面阳角指的是凸出来的墙角(又叫外角)。如窗洞口与墙体的夹角。用三角直尺测阴角,用丁字尺测阳角。专业人士用激光标线仪检测阴阳角的垂直度。8.确认室内的承重墙、配重墙、非承重墙、轻体墙的位置。一是用手锤子敲击整面墙,如发出嗡嗡的回声,一般情况下,此墙非承重墙。另一种方法是向开发商确认。一般认为轻体结构墙,如轻钢龙骨、石膏板墙或水泥板墙这种充当隔断的轻体墙拆改是可以的,别的墙体包括配重墙都是不能拆改的,否则就要重做否则**时大家后果自负。对于卫生间的半砖墙,如楼层结构中设计了支撑墙体的支撑梁,则可以拆除,否则就不能拆。但即便能拆,也要防止破坏防水层,故要重做防水。 9.如墙面有上有墙砖,基本也需重复上面步骤,同时看砖贴得是否平整、有无空鼓,砖面是否有瑕疵,砖缝是否严密。10.室内如有栏杆,需检查栏杆是否牢固,是否锈蚀,表面是否光滑,会不会划伤手!五、检查地面1.用肉眼观察地面是否有开裂现象,卫生间与客厅地面的高差度是否在2cm左右,现在部分房子的厨房也有高度差要求,有的K发商甚者阳台也采用高度差的这种方式,不过卫生间的高度差是必须的,部分地区的厨房也有高度差硬性规定,阳台似乎没有强制性的高度差规定和室内一样平也可以。再用鞋感觉地面是否有起沙感(用鞋摩擦地面,看是否有摩擦沙子的感觉,有则不合格。)2.再次使用小锤子检测地面是否有空鼓现象。3.检测地面平整度,方法可以采用测量墙壁平整度相同的局部直尺法和整体光照法(可使用带有水平的专用直尺)。4.检测地面水平误差,就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差,其可以从一个角度体现开发商的建筑质量。用一条长约15-20米的透明软水管,基本灌满水。然后让一人拿住一端管口至胸口处,站在门口处,另一人拿住另一端至胸口处,站在离门最远的各个地方。然后第三人分别测量两处地面到两个管口水面的高度,这两个高度的差就是地面水平误差。一般来说,高质量的房子误差在0.5cm内,如果差异在2cm左右还算正常,3cm是最大的可以接受的范围,超出这个范围房子质量就太差了。(此步骤推荐在水路验收时候再做,以免搞得房子里都是水)5.检查地面和墙壁间夹角处的细缝,用小扫帚或未使用过的油漆刷清扫地面与墙壁夹角处的建筑尘土,清扫完毕后看是否有裂缝、坑洼,钢筋外露等情况。同时检查地面与墙面阴角是否垂直,方法同墙面阴角检测。6.检测有地漏的区域的地面坡度,一般有地漏的地方需要地面有一定的坡度,才能让地面上的水顺利流入后排出,坡度过大或没坡度都不行。地漏一般在卫生间和阳台上,少数房子厨房也有,我们以卫生间为例,测试方法是将乒乓球放在卫生间门口及墙体底部,轻推一下,查看乒乓球是否滚向地漏。如坡度出现问题,应要求施工方及时整改,铲掉现有抹灰层,重新做防水层后进行抹灰,坡度应朝向地漏,最高出不能超过客厅地面。 收起