其实同一地段等级上,新房与旧房的房价差异有多大,在我们做房屋价格评估的时候实际上也是我们所经常要考虑的问题.一幢建筑的折旧实际上存在着三种折旧：A物质折旧B功能折旧C经济折旧，其中只有物质折旧可以按上面的公式进行计算，而功能折旧与经济折旧往往是最致命的，影响的价格幅度也比较大。功能折旧比如功能落后，户型落后等等，经济折旧，比如周边环境改善，旁边建了一个公园等。 （1）首先价格比较时新房与旧房 展开
其实同一地段等级上,新房与旧房的房价差异有多大,在我们做房屋价格评估的时候实际上也是我们所经常要考虑的问题.一幢建筑的折旧实际上存在着三种折旧：A物质折旧B功能折旧C经济折旧，其中只有物质折旧可以按上面的公式进行计算，而功能折旧与经济折旧往往是最致命的，影响的价格幅度也比较大。功能折旧比如功能落后，户型落后等等，经济折旧，比如周边环境改善，旁边建了一个公园等。 （1）首先价格比较时新房与旧房是否可比是一个关键性的因素，比如新房的建成的档次较高，小区配套、物业绿化，园林景观等均较旧房为优，而且不止好一点，那么旧房的价格就相对要比新房低很多。 （2）假设新房与旧房在建成档次，小区情况均相差无几的情况下，虽然同处一个地段，但具体而言一般还是会有略微差异的。其次假想新房与旧房在同一院内（理想化模式），从评估而言，一般会在个别因素中的新旧程度影响子项上进行减价修正，修正的幅度一般按一年2%来进行计算（钢混结构住宅），比如五年那么为10%，如果为十年，实际上就不可比了，因为新旧程度差异太大，建议以市场上二手房的价格进行比较更为贴切，如果硬性修正个20%实际上是不够精确的（从估价理论上来说，某项子因素修正幅度超过20%所选择的比较参考对象将属于不合理的范畴） （3）另外住宅单元房的价格实际上是房与地共同作用的结果，所以不能仅仅看表面的建筑折旧，而简单的认为损失多少年的使用权就应该为几分之几（主要原因在于土地使用权价值不是线性递减的，而是前面价值减小的慢，后面减少的快，简单点来讲65年的土地使用权与70年的土地使用权实际上价格相差并不是7%，而是0。8%（按年利率为10%计算） （4）还有对于单元住宅而言，尚存在着户型、楼层、朝向、景观等方面的区别，应进行差异化修正，而不能简单的讲差多少价钱。 收起
