本人打算买北京通州XX买一套商住两用的房子,卖方只签订一份房屋转让协议想问下这样的协议受法律保护吗?

您好,本人打算买北京通州XX买一套商住两用的房子,卖方只签订一份房屋转让协议,签订的是使用权转让合同,房子有四证大房本,产权还剩35年,合同上写的是20年,销售给的解释是法律规定超过20年部分无效,所以只能先写20年,后面自动续用,期间遇到拆迁返回剩余房款,想问下这样的协议受法律保护吗?作为买方我应该注意什么