拆迁房买卖纠纷如何处理?主要有什么注意事项

上海市动迁房买卖政策:对于动迁房是否可以买卖,目前存在不同的观点。根据合同法第五十二条规定有下列情形之一的,合同可认定为无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。而动迁房买卖的合同并不存在上述情形,因此属有效民事行为。此外,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条规定,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。《物权法》也将债权和物权进行分开处理,即依法订立的合同,不因为物权不转移而变成无效合同。因此,拆迁房的买卖合同是有效的,只要签订完整、详细、具有可操作性的合同,完全可以保障交易双方的权利。因此,可以说签订一份有效、具有可操作性的拆迁安置房买卖协议是买卖双方(主要是买房人)保护自己权利的关键。动拆迁房买卖存在很长的时间周期,因而蕴涵了极大法律风险。司法实践中这种类型的纠纷案例不胜枚举,且呈逐年递增趋势。而其法律风险,主要是在买受人一方。一般情况下,动拆迁房买卖双方在签订买卖合同后,卖家都会要求买家支付全部或者绝大部分房价款,而买受人在支付了巨额房款后却并不能及时取得房屋所有权人资格。双方虽然签订房屋买卖合同,但根据物权公示公信原则,卖方在法律上讲依然是不折不扣的房屋所有权人,这样买受人就会置于高法律风险地位。事实上一旦风险发生有可能导致买受人房财两空。 收起

二手房买卖合同签法:1、合同中药明确房屋坐落,产别,书证号等房屋基本概况的规定。其中包括告知租赁情况,以避免买方拿到了产权证但拿不到房屋使用权的情况;告知抵押情况,以免对对以后产权证的办理时间以及房款的交付方式造成影响。2、合同中应约定房屋按套转让,可避免因双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。3、合同中应明确产权证过户方式及税费支付方式的约定,能让双方对各自的权利义务做到心中有数。4、合同中应明确房款的支付方式和时间的事先约定,以避免因约定不清而产生纠纷和纠纷发生后因无相应的约定而导致的纠纷无法处理的情况。5、合同中应明确房屋的交付方式,为买方什么时候能取得房屋的使用权提供了保证,也对因卖方逾期交房产生的纠纷如何处理提供了依据。6、合同中应明确佣金的约定,提醒买卖双方支付佣金是自己的义务,从而避免中介方因收不到佣金而与买卖双方产生的纠纷。7、合同中应明确对合同变更的相关规定要提醒三方,避免因不懂法而擅自改变合同引起的纠纷。8、合同中要明确约定了中介方与买卖双方之间以及买卖双方自身之间什么情况该承担什么样的违约责任,这有效避免了纠纷产生后因约定不清而导致纠纷无法处理的情况。9、合同中要明确双方争议的解决方式,确保一旦纠纷产生后能按照合法、有序的方式去解决。10、合同中要有三方的签字,以确保合同的有效及安全。 收起

国务院305号令有关装修评估补偿的规定《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)第24条的立法释义明确了:1、条例的立法原意在评估时是不考虑装修的;2、货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定;3、如果要对装修进行补偿,应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。从上述解释可以看到:1、房屋拆迁评估中的房地产市场评估价格是不含装修价格的;2、拆迁目的下的房地产市场价格评估时所选取的修正因素是不应包括装修因素的。各地在制定评估细则时,在确定房屋成新时以及进行市场法选取成交案例进行修正计算时均应将装修因素对成交价格的影响剔除。当然,我们应该认识到,国务院拆迁管理条例中的房地产市场评估价格不包含装修因素,并不是指房屋建筑中的装饰部分工程。作为交付使用的建筑物必须达到装饰的验收标准方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均应含在市场评估价中,只有住宅的二次装修、商业用房的装修改造等需要单独评估。二、装修理性与利益我们认为装修是理性行为,装修人是基于最大化自己利益的考虑,计算其装修利益并实施装修行为的。同时,装修人是趋向于自己的使用、依据自己的审美偏好去装修的。这偏好规定了装修利益的专用性和个人性。装修利益是指装修人就其改良房屋的使用利益。该利益以房屋中的改良部分为对象。装修人利失指装修人就其改良房屋的使用利益因基础法律关系终止而当然产生的损失。它涉及三项要素:装修利益,以返还占有为时间基准的该利益存量、该利益存量因返还占有而当然产生的灭失或者减少。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第86条规定,“非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人,造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任”。三、拆迁出租房屋的装修评估在实施对出租房屋拆迁时,对于房屋承租(使用)人与房屋所有人在房屋租赁协议中事先约定了合同发生终止时装修如何补偿的,应按照约定条款予以补偿。当然,对于明知该房要拆迁,订立虚假合同图谋非法获利的应坚决不予补偿。在房屋租赁合同中经常有租赁到期时装修无偿返还房主的约定,此时,如果拆迁估价时点尚在租赁期间,应计算按照装修工程的现时造价结合成新以及该装修原造价扣除使用时间的剩余价值两种结果,视不同情形而定。如房主甲与房客乙签定房屋租赁协议,约定乙对房屋进行装修,租赁期为五年,租赁期满,装修残值全部无偿交给甲。乙装修投入100万元(假定不存在高估冒算,属于理性装修),现使用到第五年初,政府公布拆迁通告对该房屋实施拆迁。经估价师现场勘察测量,按照拆迁时的装修定额及材料市场价格计算,全新状态的造价为150万元(假定物价上涨),现状成新率为30%。在拆迁评估时,宜按照45万元补偿给房屋所有人。而其中的20万元应由所有人支付给承租人。当然拆迁行为只能与房屋所有人发生拆迁关系。所有人与承租人之间属于租赁合同关系。如果上述案例中,拆迁时物价下跌,按照全新状态的造价为60万元,其他情况不变。此时,承租人尚须收回装修投资20万元,而现时价值仅18万元。拆迁评估价应按照20万元予以补偿。因为由于拆迁行为造成甲的合同违约使得乙无法在合同期限内实现收回投资。四、连同装修发生转让交易后的房屋拆迁评估目前,对于商品住宅销售时已达到精装修标准,产权人没有再进行二次装修,以及重新装修好的二手房发生转让后的房屋等,该类房屋的产权人已按照市场价支付了房款及装修款,在实施拆迁时如何处理。在房屋买卖中,装修往往只是修正因素之一,对于旧房买卖,装修基本上是不考虑的,因为买方认为其设计、用材不符合其要求、偏好。而对于新房,可能装修在房价的部分比其成本价格要高。我们认为应按照就高原则予以补偿。因为被拆迁人的行为属于理性的购买及装修行为,其购买时并不知道该房要拆迁,而且作为买房人必然要与出售方讨价还价以达到价格最低。合理的评估出装修利益是确定装修补偿价格的依据。计算房屋考虑装修因素下的市场评估价格与不考虑装修因素下的市场评估价格之差额。计算装修的工程造价并考虑成新状况下的价格。比较上述结果,孰高取高作为拆迁时对装修的补偿。五、装修估价时计算的注意事项1、价格时点由于建筑装饰材料价格变化较快,应注意采用两个时点,即装修作业当时与拆迁时点。分别采用时点下人工材料机械价格计算其工程造价。这是因为作为被拆迁人不是主动的到市场上将其房屋卖出而是被动无奈的。如果物价下跌,被拆迁人已投入了资金,没有产生他所应当产生的利益就被动终止了。此时应按照装修当时造价扣除折旧予以补偿。如果物价上涨,被拆迁人应获得由于物价上涨而带来的投资增值,此时应按现时价值作为补偿。2、价格构成在计算装修造价时,除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外,还应计算工程的间接费用如:设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场,还发生招标费用、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。上述费用通常在总价的百分之十到十五。3、成新率的确定成新的确定应考虑实际现状以及使用期限的因素,装修使用期限一般在5至8年。4、装修质量对价值的影响 收起

动迁房即是拆迁安置房,是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。目前广州有大量的动迁房,因为该类房屋价格较低因此非常受青睐,很多人愿意购买动迁房。但是客观的讲购买动迁房相比于普通二手房而言,有较大风险,当然这个风险主要针对的是购房人而言的,很多人购买的时候并不清楚风险在哪里,其中可能遇到的风险予以阐述。一、产权人无法确定的风险。很多人购买的拆迁安置房尚未办理产权证,仅仅凭借一份动迁协议就出售房屋,对于此种情况而言因为没有产权证所以必须要弄清楚房屋的产权人是谁。对此光看动迁协议是不够的,还需要参考户口簿和住房调配单等资料,因为有时动迁协议上只写户主的名字,可能存在共同安置人无法体现的情况,因此要参阅上述资料以确定所有被安置人口,而且房屋出售需要所有的被安置人签字才行,不能仅仅户主签字。二、一房二卖的风险。房屋因为无法办理产权过户手续,因此房屋依然登记在原产权人名下,再加上动迁房过户的时间较长,变数较大,原产权人有可能会将房屋再行出售给他人获利,因此一房二卖的风险是有的。对此而言目前来讲依据相关法律规定,有下面几个原则来认定一房二卖情况下哪方有权取得房屋。一是看向哪方实际交房;二是看没交房的哪方先签约;三看向哪方办理了过户手续。因为动迁房都无法办理过户手续,以上这几个原则其中哪方实际取得房屋成为最为关键的问题,而且一旦实际交房,再行出售房屋的可能性也不大,因为出售房屋必然要看房,如果房屋已经交付的话,看房成为不可能,由此看来,办理交房手续对于购房人来讲是规避一房二卖的最好手段。三、查封的风险。根据规定,动迁房不允许办理抵押登记,因此对于取得产权的房屋而言最大的风险就是被查封的风险。如果产权人有对外欠债而且无偿还能力,一旦债权人起诉产权人并且将房屋查封,就会产生房屋无法办理过户手续的后果。如果产权人一直无力解决,甚至有房屋被拍卖执行的法律风险,这时购房人的已付房款也只能跟其他债权人一样平等按比例参与分配,很难说能拿回多少,因此房屋查封的风险不得不预先考虑。遗憾的是对于此种风险到目前为止都没有很好的方法规避。不过邹律师团队倒有几个建议供您参考:首先购房前先了解产权人的诚信以及资产状况,起码来说有如果了解到产权人很多债务的就要慎重考虑了;其次可以要求进行房款的第三方监管或者产权人提供其他资产进行担保,这种方法对于购房人最为安全,但是按照笔者了解的情况,产权人不大能接受;再次根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第17条的规定,付清价款并实际占有房产,且购房人是善意的,人民法院不得查封扣押和冻结。根据这个规定如果善意的购房人能够在人民法院采取保全措施前付清全部房款的并且实际该房产的,那么可以规避被查封的风险。四、拒不履行的风险。 收起