拆迁房买卖纠纷如何处理?有哪位了解?

动迁房即是拆迁安置房,是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。目前广州有大量的动迁房,因为该类房屋价格较低因此非常受青睐,很多人愿意购买动迁房。但是客观的讲购买动迁房相比于普通二手房而言,有较大风险,当然这个风险主要针对的是购房人而言的,很多人购买的时候并不清楚风险在哪里,其中可能遇到的风险予以阐述。一、产权人无法确定的风险。很多人购买的拆迁安置房尚未办理产权证,仅仅凭借一份动迁协议就出售房屋,对于此种情况而言因为没有产权证所以必须要弄清楚房屋的产权人是谁。对此光看动迁协议是不够的,还需要参考户口簿和住房调配单等资料,因为有时动迁协议上只写户主的名字,可能存在共同安置人无法体现的情况,因此要参阅上述资料以确定所有被安置人口,而且房屋出售需要所有的被安置人签字才行,不能仅仅户主签字。二、一房二卖的风险。房屋因为无法办理产权过户手续,因此房屋依然登记在原产权人名下,再加上动迁房过户的时间较长,变数较大,原产权人有可能会将房屋再行出售给他人获利,因此一房二卖的风险是有的。对此而言目前来讲依据相关法律规定,有下面几个原则来认定一房二卖情况下哪方有权取得房屋。一是看向哪方实际交房;二是看没交房的哪方先签约;三看向哪方办理了过户手续。因为动迁房都无法办理过户手续,以上这几个原则其中哪方实际取得房屋成为最为关键的问题,而且一旦实际交房,再行出售房屋的可能性也不大,因为出售房屋必然要看房,如果房屋已经交付的话,看房成为不可能,由此看来,办理交房手续对于购房人来讲是规避一房二卖的最好手段。三、查封的风险。根据规定,动迁房不允许办理抵押登记,因此对于取得产权的房屋而言最大的风险就是被查封的风险。如果产权人有对外欠债而且无偿还能力,一旦债权人起诉产权人并且将房屋查封,就会产生房屋无法办理过户手续的后果。如果产权人一直无力解决,甚至有房屋被拍卖执行的法律风险,这时购房人的已付房款也只能跟其他债权人一样平等按比例参与分配,很难说能拿回多少,因此房屋查封的风险不得不预先考虑。遗憾的是对于此种风险到目前为止都没有很好的方法规避。不过邹律师团队倒有几个建议供您参考:首先购房前先了解产权人的诚信以及资产状况,起码来说有如果了解到产权人很多债务的就要慎重考虑了;其次可以要求进行房款的第三方监管或者产权人提供其他资产进行担保,这种方法对于购房人最为安全,但是按照笔者了解的情况,产权人不大能接受;再次根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第17条的规定,付清价款并实际占有房产,且购房人是善意的,人民法院不得查封扣押和冻结。根据这个规定如果善意的购房人能够在人民法院采取保全措施前付清全部房款的并且实际该房产的,那么可以规避被查封的风险。四、拒不履行的风险。 收起

拆迁安置合同的补偿纠纷处理由于拆迁人占比例较多的是房地产开发公司,这些部门的性质,决定其必须追求最大利润,因此,实践中这些部门往往以低廉的价格拆迁原居民住宅,对拆迁人的补偿费用往往过低或者违反拆迁安置合同没有进行有关补偿,这类纠纷诉至法院的也很多。对于补偿纠纷的处理,在审理时,如果拆迁安置合同有约定,应按照拆迁安置合同的约定来处理;没有按照合同约定来履行的一方,应承担违约责任。对于作价补偿,应按照所拆迁房屋建筑面积的安置价格结合成新结算补偿的金额,在补偿时也应充分考虑地段的差异。对于不同使用性质的房屋应有不同的补偿标准,这里主要是指住宅用房和营业性用户。拆迁中如何认定房屋的使用性质,是当前拆迁安置中争议较大的一个问题。笔者认为应按拆迁房屋实际使用的性质来认定。对于拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。 收起