我想买个二手车库,但是卖方没有产权证,我和卖方可以签个买卖协议吗?有效吗?

我想买个二手车库,但是卖方没有产权证,卖方有和开发商签的合同,卖方也有向开发商交款的收据。我和卖方可以签个买卖协议吗?这个协议受法律保护吗?有效吗?多谢