,只要做好相关的准备条件,当然是有效的:名买房,是指当事人一方(借名人)经他方(出名人)同意,以出名人名义买房并登记,且房屋归属于借名人一方的新型不动产交易类型。借名买房的大致过程是:借名人与出名人书面或口头订立借名买房协议,约定借名订立买房合同、借名登记及房屋归属与过户登记等事项;再由借名人或出名人与房地产公司订立买房合同,并以出名人名义办理房产证书和房产登记;待时机成熟时,由出名人协助借名人办 展开
,只要做好相关的准备条件,当然是有效的:名买房,是指当事人一方(借名人)经他方(出名人)同意,以出名人名义买房并登记,且房屋归属于借名人一方的新型不动产交易类型。借名买房的大致过程是:借名人与出名人书面或口头订立借名买房协议,约定借名订立买房合同、借名登记及房屋归属与过户登记等事项;再由借名人或出名人与房地产公司订立买房合同,并以出名人名义办理房产证书和房产登记;待时机成熟时,由出名人协助借名人办理房屋过户登记;购房款项和相关费用均由借名人支付,因双方常具亲友关系,故只有在特别情况下借名人才给付一定报酬。这一系列约定构成了借名买房协议的全部内容,其中既涉及买卖关系,又有间接代理的影子,还牵涉不动产登记和物权归属,可谓错综复杂。如出名人擅自处分房屋,将涉及借名人、出名人、第三人等多方利益,法律关系则更为复杂。在借名买房中,尽管双方订有借名买房协议,但该协议的效力有待认定。同时,当事人虽然有约定房屋归属于借名人,但毕竟房屋的登记名义人为出名人,由此导致房屋上法律物权与事实物权相分离,这时应如何确定房屋的权属、划定法律物权与事实物权的保护范围??根据借名原因不同,借名买房可分类为规避限购政策型借名买房、回避贷款限制型借名买房、为享受购房优惠型借名买房及其他;而根据房屋类型,可分为借名购买政策房与借名购买普通商品房。对借名购买普通商品房,法院以认可居多;而对借名购买经济适用房等政策房,否定意见则占了绝大多数。在审理借名买房案件时,绝大多数法院均采用“借名买房合同”的用语,并从合同角度判断借名买房协议的性质;部分省地方高级人民法院亦发布了相关司法性文件,直接对“借名买房合同”作了规定。借名买房协议实际上包含了借名买房合同、借名登记合同、过户房屋等一系列内容,双方以真实意思约定彼此的权利义务,并循此协议为法律行为,故该协议实质上是一种合同。根据该协议,出名人对借名人负借名订立买房合同、登记房屋和过户房屋的义务,借名人除支付购房款和相关费用外,仅在个别情况下对出名人负给付报酬的义务借名买房协议的效力问题认定借名买房协议的效力的总的思路是:只要当事人意思表示真实,内容不具有《合同法》第52条和其他法律规定的无效合同情形,即应认可其效力。总的原则是:为适应现代社会交易的髙速和频繁、维持交易秩序的稳定,应尽量减少无效合同的认定。《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。一般来说,借名买房当事人真意即在于订立买房合同取得房屋,双方虽有串通之嫌,但罕有以此损害买房合同相对人利益的,故仅在确有恶意串通损害第三人利益情形时,才能依此否定借名买房协议的效力。在借名人亲自缔约情形,若相对人不知借名情事而与借名人缔约,为保护善意相对人的利益,应认可该借名买房合同的效力。此时,借名买房合同的当事人应为相对人与出名人,出名人依此合同而对相对人享有权利和负担义务,但在出名人与借名人间,依两者的内部关系,该合同权利义务的行使与承担,移转于借名人。当借名人亲自缔约,且相对人知悉借名情事时,若相对人仍与借名人缔约,则表明了相对人与借名人缔约的真意,则借名买房合同在借名人与相对人之间成立。除了借用出名人的名义缔约,该合同与一般合同无异,只要其满足一般生效要件,即应认可其效力,借名人与相对人依该 收起
