怎么征收旧房转让土地增值税?（来自香港旧小区）

你好,(一)以土地使用权作价入股进行投资或作为联营条件,将土地转让到所投资、联营的企业中,如果投资、联营企业将土地再转让的,其土地的扣除项目金额,按作价入股前投资、联营方为取得土地使用权所支付的金额。(二)以房地产作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中,如果投资、联营企业将房地产再转让的,其房地产的扣除项目金额按作价入股前投资、联营方为取得土地使用权所支付的金额和旧房再转让时由批准设立的评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格,经税务机关确认后,计算扣除项目金额。对于这点在实际执行过程中也是存在难题的,投资方以房产投资入股后,分次将所持有的股权转让给他人,在这个过程中投资方只是转让的股权,房地产权属未变更不征土地增值税,但投资、联营企业将房地产再投资入股到其他企业,这个过程应该征收土地增值税,但存在两个问题一是土地原始的成本无法取得,二是应该由投资人负担的税收全部转嫁到了投资、联营企业,存在着不合理的现象。(三)建议取消“财税字(1995)第48号和财税(2006)21号文件规定,除房地产开发企业外的其它企业,以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资联营的企业中,暂缓征收土地增值税”的规定。上述规定在实际执行中有明显漏洞,很多企业在钻政策的空子。希望我的回答对你有所帮助 收起

转让房地产扣除项目金额的认定,《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)规定以下几个方面。 (一)关于转让旧房如何确定扣除项目金额。 转让旧房,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 另外,纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。 关于新建房与旧房的界定问题,新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。 (二)提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。但对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。 (三)纳税人转让旧房的,如不能取得评估价格,计算土地增值税时如何确定准予扣除的项目? 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定:纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,可以将《土地增值税暂行条例》第六条第(一)项规定的取得土地使用权所支付的金额和第(三)项规定的旧房及建筑物的评估价格的金额,按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 例如,以10万元购买房屋,第8年时转让,转让时不能取得评估价格,不考虑其他的扣除项目,此时的扣除金额为10×(1+5%×8)=14(万元)。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。 (四)对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定,实行核定征收。 关于土地增值税的核定征收包括如下:对非房地产开发企业而言,本例中的农村合作银行虽非房地产开发企业,但鉴于其能取得房产原值的原始发票,所以可以按财税〔2006〕21号的规定进行扣除项目的认定,并据以计算土地增值税;如果既没有评估价格,又不能提供购房发票的,可按照税务部门核定的征收率进行计算征收。 但本例中的税务机关按预征率进行征收是不合适的,因为预征以后,还要清算。由于该行所转让的房地产是一次性行为,不存在预征问题,实行核定征收,实际上就是进行了清算。 收起