房产投资的本质就是对政策变化是否相信的判断工

9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称“927新政”），对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定。尽管房地产开发商都在说影响不大，又会成为“空调”，但是仔细研读就会发现，“927新政”与2003年的“121文件”有本质不同。它有一个基本点就是对住房消费与住房投资的区分。作为消费，政府不仅希望通过保障性住房来保护低收入民众的居住权，也希望通过各种优惠政策让更多民众有能力进入商品房市场。作为投资，则提高贷款利率和首付比例，不能享受优惠。可以说，如果在信贷政策上能够对住房消费与投资做出清楚的界定，那么国内房地产市场的健康发展也就迈出了第一步。更为重要的是，“水能载舟、水也能覆舟”。国内房地产市场快速发展与繁荣，基本是银行信贷及金融产品的创新支持的结果。一方面，开发商大肆“圈钱”、“圈地”，另一方面则是有不少投资者利用信贷资金或金融杠杆进行投机炒作。目前，银行住房消费信贷估计已接近5万亿（二季度末达4．3万亿），加上住房公积信贷5000亿，共计有5．5万亿贷款（2005年末只有2．27万亿）。也就是说，目前国内房地产市场火爆已并非什么刚性需求，而是投机炒作的结果。有人说，“927新政”对有钱人没有用，针对的只是钱不多的人。其实，凡是房地产投机炒作者，都肯定是在利用银行的便利金融杠杆。即使是有钱人，他们也不会完全用自己的钱来炒高风险的房地产，之所以要借银行的钱，根本上就是要把风险转嫁出去。如果房价上涨，他们就能够轻易的赚钱；否则，大部分风险就可以让社会来承担。还有人说，民众手上的钱多，在通货膨胀过高的情况下，进入房地产投资有什么罪？央行为什么要阻止？其实这种言论完全是不负责的。因为“927新政”打击的是利用银行金融杠杆的炒房者。如果个人真的钱多，也不需要向银行贷款投资，那么“新政”对他们也就没有任何影响。值得注意的是，购买第二套以上住房的信贷利率是基准利率的1．1倍以上，即投资性住房比购买第一套住房的利率上涨了近30％（由目前的优惠利率6．66％上涨到8．61％）。那么，投资者就得考虑其面对的风险了。现在最为重要的就是：购买第二套住房的时点如何来确定。希望央行与银监会进一步出台其细则，即规定凡是在某一个时点（比如说2008年1月1日）以后还款的银行第二套住房贷款（请注意这里是“还款”而不是从什么开始“借”）都得采取新的信贷政策。那样，房地产投资者面临的风险可就大了。现在很多人都在根据自己的需要、以对自己有利的方式来解释“927新政”，但这些解释很可能与实际的政策“信号”是不相符的。我想，要落实“927新政”首先就要把它当做一项公共性政策来严格执行，而不仅是一种商业银行行为，各商业银行不得以“利润最大化”为准则来讨价还价。对于那些不严格执行的，央行及银监会要制定严格的惩罚规则。比如，就像对“河北邯郸农行事件”的处理一样，采取严格的“行长负责制”。与以往不同的是，“927新政”是用市场化的工具对房地产进行调控。以往调控的效果之所以不好，最根本的原因就在于采取行政性调控的方式，必然要通过行政性方式来落实。地方政府就可以用各种方式来消融中央政府的宏观调控，从而使调控无效。而市场化的方式是通过价格机制来调整，地方政府的影响就有限了。比如说，银行利率、信贷政策，地方政府还有能力来改变吗？因此，只要走上市场化调控之路，那么我们相信央行及银监会是有能力对房地产市场进行全面调控的，也就不会像有些人说的那样又是“空调”了。“927新政”针对的是“已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 收起