9月27日,央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称“927新政”),对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定。尽管房地产开发商都在说影响不大,又会成为“空调”,但是仔细研读就会发现,“927新政”与2003年的“121文件”有本质不同。它有一个基本点就是对住房消费与住房投资的区分。作为消费,政府不仅希望通过保障性住 展开
9月27日,央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称“927新政”),对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定。尽管房地产开发商都在说影响不大,又会成为“空调”,但是仔细研读就会发现,“927新政”与2003年的“121文件”有本质不同。它有一个基本点就是对住房消费与住房投资的区分。作为消费,政府不仅希望通过保障性住房来保护低收入民众的居住权,也希望通过各种优惠政策让更多民众有能力进入商品房市场。作为投资,则提高贷款利率和首付比例,不能享受优惠。可以说,如果在信贷政策上能够对住房消费与投资做出清楚的界定,那么国内房地产市场的健康发展也就迈出了第一步。更为重要的是,“水能载舟、水也能覆舟”。国内房地产市场快速发展与繁荣,基本是银行信贷及金融产品的创新支持的结果。一方面,开发商大肆“圈钱”、“圈地”,另一方面则是有不少投资者利用信贷资金或金融杠杆进行投机炒作。目前,银行住房消费信贷估计已接近5万亿(二季度末达4.3万亿),加上住房公积信贷5000亿,共计有5.5万亿贷款(2005年末只有2.27万亿)。也就是说,目前国内房地产市场火爆已并非什么刚性需求,而是投机炒作的结果。有人说,“927新政”对有钱人没有用,针对的只是钱不多的人。其实,凡是房地产投机炒作者,都肯定是在利用银行的便利金融杠杆。即使是有钱人,他们也不会完全用自己的钱来炒高风险的房地产,之所以要借银行的钱,根本上就是要把风险转嫁出去。如果房价上涨,他们就能够轻易的赚钱;否则,大部分风险就可以让社会来承担。还有人说,民众手上的钱多,在通货膨胀过高的情况下,进入房地产投资有什么罪?央行为什么要阻止?其实这种言论完全是不负责的。因为“927新政”打击的是利用银行金融杠杆的炒房者。如果个人真的钱多,也不需要向银行贷款投资,那么“新政”对他们也就没有任何影响。值得注意的是,购买第二套以上住房的信贷利率是基准利率的1.1倍以上,即投资性住房比购买第一套住房的利率上涨了近30%(由目前的优惠利率6.66%上涨到8.61%)。那么,投资者就得考虑其面对的风险了。现在最为重要的就是:购买第二套住房的时点如何来确定。希望央行与银监会进一步出台其细则,即规定凡是在某一个时点(比如说2008年1月1日)以后还款的银行第二套住房贷款(请注意这里是“还款”而不是从什么开始“借”)都得采取新的信贷政策。那样,房地产投资者面临的风险可就大了。现在很多人都在根据自己的需要、以对自己有利的方式来解释“927新政”,但这些解释很可能与实际的政策“信号”是不相符的。我想,要落实“927新政”首先就要把它当做一项公共性政策来严格执行,而不仅是一种商业银行行为,各商业银行不得以“利润最大化”为准则来讨价还价。对于那些不严格执行的,央行及银监会要制定严格的惩罚规则。比如,就像对“河北邯郸农行事件”的处理一样,采取严格的“行长负责制”。与以往不同的是,“927新政”是用市场化的工具对房地产进行调控。以往调控的效果之所以不好,最根本的原因就在于采取行政性调控的方式,必然要通过行政性方式来落实。地方政府就可以用各种方式来消融中央政府的宏观调控,从而使调控无效。而市场化的方式是通过价格机制来调整,地方政府的影响就有限了。比如说,银行利率、信贷政策,地方政府还有能力来改变吗?因此,只要走上市场化调控之路,那么我们相信央行及银监会是有能力对房地产市场进行全面调控的,也就不会像有些人说的那样又是“空调”了。“927新政”针对的是“已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 收起