一、关于合建契约的法律性质合建契约是指当事人之问关于一方提供土地使用权,由另一方出资建设,并按照一定比例分配完成后的房屋与基地使用权的协议。这种合同关系既可以发生在公民个人之间、公民与法人之间,也可以发生在建设单位与房地产开发公司之间。为此,有必要先了解一下在我国实践中的四种合作建房形态:一是土地使用权人(公搜索民或法人)提供土地,房地产开发商提供资金和技术,以双方名义共同开发,在工程尚未完工之前 展开
一、关于合建契约的法律性质合建契约是指当事人之问关于一方提供土地使用权,由另一方出资建设,并按照一定比例分配完成后的房屋与基地使用权的协议。这种合同关系既可以发生在公民个人之间、公民与法人之间,也可以发生在建设单位与房地产开发公司之间。为此,有必要先了解一下在我国实践中的四种合作建房形态:一是土地使用权人(公搜索民或法人)提供土地,房地产开发商提供资金和技术,以双方名义共同开发,在工程尚未完工之前,各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。二是以土地使用权人的名义进行开发,待房屋建成后,按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。三是以开发商的名义进行建设,房屋建成后,开发商依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人,同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用土地使用权转让给开发商。四是双方共同组成一个新的房地产开发公司,并以该公司的名义进行开发建设,等所建房屋售出后依约分配所得收人②。按照其中第四种方式合作建筑的房屋属于项目公司所有,对此没有产权纠纷。只是股东间利益分配的纠纷。由公司法进行调整,本文只讨论前三种合作建房形式。现在可以肯定的是。合建契约是一种诺成性的、双务、有偿合同,也就是说,合建契约的成立,不以交付基地或房屋为必要条件;一方须提供土地,他方须完成建筑,双方均负有义务,且互为对价。但它究竟属于哪一类有名合同,在理论上是有争议的我国台湾学者有四种观点:一是承揽契约。将基地权利人分得的部分房屋视为建筑商承揽的定作物;把建筑商取得的部分基地权利看做基地权利人给付的报酬。二是互易契约。将合建契约当做部分基地权利与部分房屋所有权的交换。三是合伙契约。基地权利人以土地为出资,建筑商以资金与劳务为出资,共同建筑房屋,并分享权益四是买卖与承揽并存的混合契约。建筑商为土地权利人完成一定工作,土地权利人以转让建筑商取得的部分房屋所占用的基地权利作为报酬,而建筑商又以此项报酬抵充买受其房屋占用基地的款项对于合建契约的性质不可一概而论,应该具体问题具体分析。在前述我国实践中常见的四种合作建房形式中,第一种是土地使用权人(公民或法人)提供土地,房地产开发商提供资金和技术,以双方名义共同开发,在工程尚未完工之前,各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。土地使用权人与房地产开发商共同出资、共同经营、共享利益,在预售房地产权利转移之前,依合伙的规定合建房屋由双方共有。当只有房地产开发商一方出面经营而土地使用权人仅提供地皮并不参与实际建设时,也不能解释为“名为合伙实为借贷”,因为出面经营者为实际出资人,只能按照合伙契约处理。第二种合作建房形式是以土地使用权人的名义进行开发,待房屋建成后,按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。这时可以将土地使用权人看做定作人,把房地产开发商当做承揽人,将开发商根据合建契约取得的房地产权益看做是承揽报酬,故可以看做是承揽。第三种合作建房形式是以开发商的名义进行建设,房屋建成后,开发商依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人,同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用土地使用权转让给开发商,这时可以认为是土地使用权人将其部分土地使用权与开发商的部分房屋所有权进行交换。故可以看做是互易。尽管建筑行为是一种提供劳务的行为。但毕竟也是一种可以用金钱评价的商品,自然可以成为互易的客体。混合契约说是对承揽说的进一步解释,但既然已经认定是承揽关系,而且将承揽的部分建筑物作为报酬,那么就再没有必要解释为买卖契约。笔者认为问题的关键是,实际出资者能否取得其所建房屋的所有权?我国《城市房地产管理法》第六十条第二款规定:“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”这是为了贯彻房与地的权利主体一致原则。根据我国建设部2001年发布的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款的规定,“新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应提交用地证明文件或者土地使用权证。建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”我们知道,不动产物权变动的生效要件是办理不动产登记,根据上述规定,取得房屋所有权须持有多种证件,但并没有申请人必须是这些证件惟一权利人的强制性规定。我国《城市房屋权属登记管理办法A第三条第三款规定:“本办法所称房屋权利申请人,是指已获得了房屋并提出房屋登记申请,但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”其中“已获得了房屋”一语甚为不详,若解为房屋的占有人,则须具有本权才能成为受法律保护的占有权。这种本权。在合作建房中,除土地使用权外,还可以是根据合建契约而取得之债权。 收起
