关于购房合同的纠纷问题

本人近日购买二手房,与业主、中介签订了三方协议《存量房买卖合同》,签订时业主和中介都口头告知我房屋无户口占用,并且在合同中有两处分别如下所述:“该房地产以现状售予乙方(本人),乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产:(3)无户口”,“甲方(业主)保证该物业的户口和学位没有占用,不会延期交楼。”。一个半月后在准备网签的当天,一起去派出所查证,结果有以前不知第几手的户口在该房地产上,没网签成。后业主多方联系,要不是找不到要不是说户主是老赖,总之户口问题没法解决。现我要求业主按照合同约定赔偿房价的10%的违约金(其实我主动少要相当一部分了)并解约,但业主只愿意退还定金,不愿意赔偿一分钱,甚至想告我不履约。合同中有约定条款“甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的,应当向乙方支付违约金,违约金为该房地产成交价的10%,并退回乙方已付的全部费用”。我现在想以这一条规定,起诉业主没有提供给我本合同“约定”的房地产,要求其支付违约金并解约。请问可以吗?另外,关于房屋说明内还有一条是“该房地产不存在抵押等他项权利情况”。但是签订三方协议时,业主代理人有告诉我们房屋还在抵押中,说刚还完银行贷款,一周到十天左右银行就会出证明,就可以马上涂销变更房屋抵押状态了。而事实上直到一个多月后房屋状态才变成抵押状态。我都是出于对中介的信任,相信他们说的无户口(实际上业主好像确实也是不知道有户口占用,他们是炒房的不关心这个)和抵押情况,就按现在的样子签订了合同。我现在想到两种起诉诉求,一是告业主房屋不是合同约定的状态,导致合同不能履行,要求其支付违约金。二是,结合户口问题和签订合同时房屋是抵押状态而合同写明是无抵押两方面来告业主合同欺诈(欺骗?)。业主是炒房客,我本是想买学位房的,现在因为这个纠纷,可能导致我来不及再买其他学位房给小孩读书了。本来想跟他们商量支付点违约金就算了,但是他们又哄又吓,根本不愿意跟我商量违约金的事,我已没耐心跟他们耗了,现在基本决定要起诉他们了。对这些无良炒房客,请问以哪种方式起诉胜算最大?赢面最大?谢谢! 收起