“房地合一”的原则，即地流转时房随之流转，而房流转时，其占地范围的地也随之流转。土地和房屋天然的不可分离性，使得房地合一的模式成为集体建设用地使用权流转制度中无法回避的问题，也成为学术界长期争论和探讨的热点问题由于集体土地范围内的大量建筑存在没有依法报建的情形，因此集体建设用地使用权流转中，往往会存在地合法、房不合法的案件，司法对于此类纠纷案件的处理原则，笔者认为应遵从“先行政、后司法 展开
“房地合一”的原则，即地流转时房随之流转，而房流转时，其占地范围的地也随之流转。土地和房屋天然的不可分离性，使得房地合一的模式成为集体建设用地使用权流转制度中无法回避的问题，也成为学术界长期争论和探讨的热点问题由于集体土地范围内的大量建筑存在没有依法报建的情形，因此集体建设用地使用权流转中，往往会存在地合法、房不合法的案件，司法对于此类纠纷案件的处理原则，笔者认为应遵从“先行政、后司法”的处理原则。 在司法实践中，一些法院认为：政府主管部门对违法用地和非法建筑的进行处理，属于行政法律关系的调整范畴，而人民法院对这类案件所涉及的财产权益纠纷进行审理，属于民事法律关系的调整范畴，司法机关和行政机关各司其职，互不影响。但在案件诉讼中，政府行政处理的结果，会直接影响到当事人之间民事法律关系的效力，也必然影响到人民法院对此类案件的实体处理结果。所以，1995年12月27日最高人民法院下发的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(法发[1996]2号)明确提出：对于那些因违反有关行政法规而应当认定无效的合同，只要在一审期间经政府主管部门补办了审批、登记手续，则可认定合同有效。因此，法院在审理过程中往往再征求主管部门的意见，如果政府主管部门同意补办审批、登记手续，则认定合同有效；如果政府主管部门不同意补办审批、登记手续，则认定合同无效；有的则中止诉讼，待政府主管部门做出处理后再恢复审理。笔者认为，这种处理方式虽然解决了一部分人民法院受理房地产案件的混乱问题，但可能导致一些不必要的诉讼，不利于纠纷的尽快解决。为此，法院应当采取“先行政、后司法”的办法，即在当事人直接向人民法院提起民事诉讼时，人民法院不予受理，已经受理的裁定驳回起诉，并告知当事人先向政府主管部门申请处理，待政府主管部门处理后，当事人因财产权益争议再向人民法院提起民事诉讼时，人民法院应予以受理。 之一。 收起
