想买的楼房不能过户,房屋买卖的协议应该怎么写?需要重点注意什么问题?

楼房是村里盖的小产权的房子,除此之外各方面都很好,想买下来,又怕以后会出什么问题,协议应该怎么写,应该注意什么问题?