北京房屋买卖合同纠纷一般怎么处理?

(一)逾期交付房屋纠纷。逾期交房是非常普遍的现象,造成逾期交房的原因是多方面的,既有开发商本身怠于履行的因素,也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商不能控制的原因。不管什么原因,只要不构成不可抗力,卖方就应当承担违约责任。 (二)权属证书缺失引发的纠纷。买房人不能在规定时间内取得房产证的原因比较复杂,如开发商土地使用手续不合法,开发商未支付全部土地使用权出让金,开发商违章建房等。在此种情况下,买房人可以要求解除合同,并向出卖人主张违约责任等。 (三)一房二卖纠纷。由于两份合同涉及的标的为同一房屋,而开发商已将房屋交付给其中一份合同的相对人,该违约行为致使另一份合同的相对人与开发商之间的合同目的不能实现,买房人有权解除合同,并要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据《合同法》、《消法》已经确立的惩罚性赔偿责任原则,结合我国民事审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况,在《解释》的第8条、第9条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的,可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形:一是商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后,出卖人又将房屋出卖给第三人(俗称“一房二卖”);三是订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实上或者提供虚假商品房预售许可证明人 四是在订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;五是订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由上述五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,买受人除可申请出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这些规定将有利于有效制裁和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为,维护守约方的合法权益,促进社会诚信制度的确立。 (四)房屋质量纠纷。此类纠纷包括商品房主体结构质量不合格不能交付使用,或交付使用后经检验确属不合格,因房屋质量问题严重影响正常居住使用等情形,买房人有解除合同的权利,并要求出卖人承担赔偿损失等。对于买房人来说,在接收房屋时一定要查验开发商提交的工程竣工验收合格书、工程质量保证书和房屋使用说明书,并对交付的房屋进行验收。 (五)房屋面积误差纠纷。买卖双方应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如合同未作约定的,则按以下原则处理:1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,按实际面积结算房屋价款;2、面积误差比绝对值超出3%时,买房人有权退房。买房人要求退房的,开发商应当在买房人提出退房之日起30日是内将买房人已经支付的房屋价款退还给买房人,同时支付已付房款利息。买房人不退房,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由开发商承担,产权归买房人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在含3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买房人的绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积*100%。但规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其它影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商应在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。因上述原因的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。 发生了上述情况,买受人除了可以要求解除合同外,对于开发商既构成根本违约,又构成欺诈情况的,买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,即购房者可以要回双倍的已付购房款、利息和损害赔偿金。 收起