有一套房子,房主在日本,房子没有房照,只有合同。不能公证。房主儿子和妈妈在本地合同需要提到哪些重点?

有一套房子,房主在日本,房子没有房照,只有合同。不能公证。房主儿子和妈妈在本地。买这个房需要注意什么,怎么避免这些问题,怎么才能安全买到,合同需要提到哪些重点。