关于买二手房卖方暂时没有房产证（正在办理）的问题。 请教高人与法律帝，！

最近自己想买套二手房，自己家人住着用的。跟卖方联系过，卖方国有单位生活区的新二手房，他托朋友在说想卖了（卖方需钱用），。但房产证还在办理中没下来，（09年已经交了材料和钱）。听朋友说那片生活区挺多房子都是这样（先签协议等房产证过户）卖的！挺想买这套房子的， 想先签份协议把各类事项说明， 先付房款的%多少，然后等到房产证下来后再去过户看了看网上的说法，说风险挺大的。 怕有一房多卖，或者到房产证下来后坐地涨价，和卖方身份不明等情况。想请教下如果卖方到时候有什么古惑，这样的协议有法律效果的么？还有怎么做让自己的风险最小。？麻烦各位帮我解答 收起