国有划拨土地如何变性为开发商品房

划拨用地不可以直接用于商品房的开发！程序可能是政府收回你的划拨土地使用权，按照现状用途进行评估，给你划拨土地的补偿，后由政府进行土地一级开发工作，完成后以招拍挂进行出让，由受让方向政府交纳土地出让金，受让方取得该地的国有土地使用权，之后进行商品房的开发。

必须去国土局申请转让，商品房的土地性质是出让。

商品房的土地性质都是出让地。划拨地盖起来的房子都不是商品房性质的。除非开发商在盖房子之前向政府交钱买下地皮，使之性质变为出让地~！

必须去国土局申请土地转让成70年年限的。