夫妻双方出资购买但登记在一方名下的房屋，再次处分时需要配偶同意吗？

有登记机构在登记实务中遇到这样的问题：办理一次转移登记时，买受人委托他人代为申请，受托人提供的委托书中是这样表述的：“我们夫妻二人共同出资购买了XX房产，同意将产权登记在男方名下” (合同的买受人是男方自己，不是夫妻二人)。登记机构受理了当事人的申请，将该房屋登记在了男方名下。后来，当男方再次申请处分房屋的登记时，登记机构内部对是否需要夫妻双方同时到场发生了争议，存在着对立的两种观点。 第一种观点认为：虽然夫妻双方同意将产权登记在男方一人名下，但委托书中已体现出该房屋为夫妻共有财产，即使双方自愿登记在一方名下，也不能改变该房屋是共有财产的事实。日后男方处分该房屋申请登记时，为保护隐性共有人的利益，登记机构在受理时应当要求其夫妻双方同时到场；如果登记机构不这样操作，一旦将来因此出现问题，登记机构要承担责任。 第二种观点认为：《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。据此可以认为，男方可以单独申请该房屋的处分登记。理由如下：既然第一种观点要求处分时夫妻双方同时到场，也就是默认了该房屋的权利人是夫妻二人，为什么登记簿记载的只是一个人?这明显违背《物权法》第十六条、第三十九条的规定。另外，如果房屋的权利人是夫妻二人，那么登记簿只记载一个人就是错误的；但是既然当时女方明确表示登记在男方名下，则登记为两人就违反了女方的意愿。结果，无论登记为一人还是两人都是不对的，可见第一种观点难以自圆其说。 我认为，《物权法》第十六条赋予了登记簿的公信力，第一百零六条确认了善意取得制度，因此在《物权法》实施以后登记为夫妻一方所有的房屋，登记名义人再处分房屋而申请登记的，不需要其配偶到场：登记机构也不承担由此导致纠纷的任何责任。 物权的取得分为原始取得和继受取得。在上述例子中，先是把购买的房屋登记在男方名下，这属于继受取得，产生房屋所有权的转移，所有权由原权利人转移到新权利人(男方)名下，其转移以完成登记为标志。这个过程又可分为原因行为(合同行为)和转移物权的行为(登记行为)。在原因行为中，签订合同的受让人是男方一人；在转移物权的行为中，申请登记为权利人的一方也是男方一人，因此，所有权人应当是男方一人。再次处分时，新的受让人基于对登记簿的信任(公信力)，当然应当取得所有权。如果新的受让人在申请登记时，登记机构要求权利人(男方)的配偶必须到场否则不予登记，这实际上否认了登记簿的公信力，也违反了《物权法》。 该实例其实反映了两个层面的问题，其一是该房屋是否属于《物权法》上的“共同所有”的物，其二是谁有权处分该物。 首先，我们一定要区分作为整体概念的“财产”和具体的“物权”。前者是宏观上的价值范畴，后者指微观上具体的物上权利。以一家上市股份公司为例，在某年某月某日，其股权比例为：某市国资委20％、某外商20％，其余60％的股份由成千上万个购买了其股票的小股东持有，比例高度分散。如果说，该企业有一部分财产是“国有财产”，一部分财产属于“外资”，大部分属于“民资”，这样的说法是可以接受的，但不能说该公司的每一幢房屋都有成千上万个所有权人。实际上，房屋的所有权人只有一个，即该公司，而且是一个私法人。从这个意义上讲，房屋的所有权人是私人，国家不是所有权人，每一个股东也不是。所以，虽然我们可以说，这家公司的资产是大家的，是包括政府、外商在内的成千上万人的财产，但作为该公司资产一部分的具体的房屋，在《物权法》范围内，其所有权人只能是一个，即该公司。可见，大家的财产，其所有权人只是一人，这并不矛盾。 收起