地产私募基金或开发商的投资经理工作一般是怎样的?

谢 @桑某某邀。今天是2014年12月31日，2014年的最后一天。回答这个问题，也算是对自己这一年工作的总结吧。------------------------------------------------------正文开始----------------------------------------------我是一位在产业地产开发商总部做投融资的小兵。基本上我的工作分为三大块。一、投资部内部事务1、总部标准制定。比如某个城市、某类项目IRR达到多少，净资金收益率达到多少才能做？才能上报集团推进等。这些标准都是需要总部投资部制定的。2、总部投资线流程制定。每家公司都有自己的规章和制度。对于投资线尤其如此，什么类型的项目怎么推进，要哪些领导批准，需要哪些关键指标达标等等。二、有关投资技术性事务1、项目调研无论是城市分公司推送的项目还是总部自己推进的项目，都需要对该片区做调研，做可行性研究报告，给领导做决策。2、经济测算这又分为两块。总部经济测算和项目经济测算。总部经济测算就是说总部有多少钱可以用，能融多少资，平摊到项目每个成本控制在多少，利润多少等等。项目经济测算其实就是微观的，某个项目，能赚多少钱，要花多少钱。年IRR/净资本收益率/净租金收益率等等。三、有关投资外部事物1、政府关系这个不用解释了。。。。哪家投资部不处理政府关系？2、业主方关系这个在我们公司比较特殊，因为做产业地产会有很多收购旧厂房的项目。而被我们收购的项目公司的母公司叫做业主方。一般来说，如果是很好的项目，业主方是甲方，比较强势，我们比较弱势。如果是业主方比较缺钱，急于出手项目，而项目地段和品质并非极品，我们比较强势是甲方，而业主方是乙方则比较弱势。这个根据不同的项目而定的。3、资方关系我们的投资部偶尔会兼具融资的一些功能。也经常和银行、信托、基金打交道。给资方看我们的调研报告与经济测算报告，让他们参与投钱。我们叫做撬动杠杆做项目。4、拓展项目上述三种关系糅合在一起，是完整的拓展项目完成项目落地的过程。--------------------------------------------总结-----------------------------------------------------------------------------无论是在基金做地产投资经理还是在开发商做地产投资经理，都是一件逼格比较高的事情。因为这份工作不仅需要内功（调研、经济测算、法律、财会、金融），也需要一定的情商（上述三种关系的维护，如何想尽办法让项目落地减少来自政府、业主方甚至是自己公司内部的阻碍）。我个人很喜欢这份工作，很具挑战，也很锻炼人。如图所示，地产投融资工作（可以理解为开发商的投资经理）是一座沟通实业（房地产）与非实业（金融）的桥梁，对于所有的地产公司而言都非常重要。当然其实开发商地产投资经理和金融机构的地产投资经理互相之间角色转换的也很多。待遇的话，在房地产公司肯定是中上游的。但具体情况根据不同公司对于投资部的重视程度而定。而在资方的地产投资经理的待遇，更多的是看自己的业绩了。并不像在开发商那样那么固定。职业发展前景，在资方做与在开发商做，都能互相跳，转换思维角度进行职业深化。最后无非就是在开发商做到分管投资的副总，在资方做到基金的合伙人。其实也没啥可说的，满固定的职业发展道路，总体来说是不赖的。祝大家2015新年快乐，心想事成！显示全部 收起

正好是一个地产私募的投资经理，来答一个国内的金融市场相对落后，绝大多数的地产私募基金都是债权性质的，股权投资只是个幌子，也就是常说的明股实债。工作内容无非就是到处找项目，然后尽调，出方案，谈判等等，所以我们的时间一大半都在出差。私募基金受制于资金成本的问题，位置很尴尬，好的项目，争不过银行和信托，二三线的一般项目又不太敢做，找一个合适的项目非常难。关于待遇问题，跟所在机构有很大关系，一年做一两个项目的小私募和背靠大的开发商或者金融机构的私募肯定是不一样的，总的来说，收入肯定是算中上水平的。另外，这个行当看似风光，出差在外，项目方肯定把你当爷爷供着，做一个项目拿七位数的回扣也是平常，但是房地产风险这么大，一但出事，首当其冲的就是投资经理，这个圈子也不大，想跳槽都非常难 收起

谢 @sailor 邀~楼上霍兄说得对，这要看你到底在开发商还是在地产基金了。不同语境下一般会有些区别。同样是投资经理，开发商和股权投资的地产基金主要会偏地产，债权地产基金主要会偏金融。开发商和股权投资地产基金其实现在的界线越来越模糊。万科现在就天天高喊要基金化，轻资产化，要小股操盘，重点输出品牌和管理，只做附加值最高的环节。一个地产项目从头到尾大部分环节都可以外包，地产商或者股权投资地产基金只要每个环节对口乙方留几个人监工就行了，有钱就是这么任性。其实地产商和股权投资地产基金的区别主要会体现在杠杆比例上，万科学的是新加坡凯德的小股操盘模式，自有资金大概会出到项目资本金的20%，但要求操盘；而像铁狮门这样财务结构比较激进的，通过多层杠杆，最终自有资金大概只会出到项目资本金的1%-2%。现在国内很多所谓的地产基金，GP一分钱都不出，只等着分钱，这是空手套白狼，不叫基金。小股操盘可以提高公司资本金的净资产收益率，还能在地价高昂的今天分散项目风险，不会因为一个项目的失败而满盘皆输。在地产商和股权投资地产基金里面做投资经理，做的工作一般来说就是找地、看地、做投资测算，当然投资部老总一般来说还得跟政府土地部门搞好关系，有充足的项目来源。债权地产基金的投资经理就不一样了，干的活本质跟银行的客户经理没什么区别。就是找到要融资的房地产企业，然后实地尽调写尽调报告，通过一些标准化风控标准来评判项目（即所谓的信贷工厂，对房地产项目不需要太懂），项目过会后借给房企钱，不会太多涉及开发过程，离产业更远，离金融更近。对投资经理要求在地产圈里有比较广的人脉，能找到符合公司投资策略的各种项目。这个职业属于金融和地产两个都很赚钱的行业的交叉领域，收入平均来看自然是超过社会平均水平的。但是也看公司和个人能力，好的一年能赚几百万，运气差的碰到公司不靠谱自己能力又不行的一年一个项目也做不成的也有，那么只能一年拿个几万块基本工资勉强解决温饱了。- 收起