外资房地产投资公司在中国的现状和前景如何?

初次回答，内容浅显，望诸位多包涵。本人不是搞房地产的，因此不了解国内已设立的外资房地产企业的现状、规模及市场形势如何，只能从规制外资企业进入市场的相关法律法规、规范性文件及政策方面解答，希望对楼主的了解有帮助。1.关于外商投资房地产市场准入（1）.根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号，简称“意见”），境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。上述规定也算界定了对“外资”的范围。在中国来说，境外（包括港澳台）的机构和个人在境内要投资房地产，都只能以设立外商投资企业/台港澳侨投资企业的形式。而对于“外商投资房地产企业”的定义，根据《商务部办公厅关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的意见>有关问题的通知》，是指“从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店）度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业”。意见还对设立外商投资房地产企业的投资总额、注册资本、注册登记手续、转让及并购的审批、外汇借款结汇等方面作出具体规定，各位有兴趣可以细看。（2）.根据《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（2007年5月23日商务部、国家外汇管理局发布）及《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（2007年7月10日国家外汇管理局综合司发布），从 2007年6月1日起 ，申请设立外商投资房地产企业，应在遵守外商投资企业设立的一般程序的前提下，经地方商务部门批准后，依法报商务部备案。报商务部备案无疑会增加审批程序的复杂性，也延长审批时间，加大设立外商投资房地产企业的难度。外商投资房地产企业未办理商务部备案的，将不能领取外汇登记证，无法开立外汇账户，更不能够办理资本项目结汇手续，无法注入注册资本。而不仅设立要备案，外资房地产企业的增资、扩股、股权转让、并购等都要备案。2.关于外商投资产业政策根据《外商投资产业指导目录（2011年修订）》，房地产业中的以下几类属于限制外商投资的产业：（1）土地成片开发，该类仅限于中外合资、合作；（2）高级宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；（3）房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。外商投资企业拟从事以上产业的须首先经过商务部门审批。高尔夫球场、别墅的建设、经营已经被归类为禁止外商投资的产业。产业政策会怎么卡住外商投资企业呢？根据《国务院办公厅关于当前审批外商投资企业有关问题的紧急通知》，国家明令禁止外商投资的领域，各地区和各部门均不得批准设立外商投资项目；对于国家限制外商投资领域的项目，确需举办的，应严格按规定的程序和条件办理；对外商投资企业未按照国家规定的条件、权限和程序进行审批或未按规定上报备案的，一律无效，海关、税务和工商行政管理部门不予办理有关手续。因此，外商投资房地产业中的部分项目属于限制类，对外资企业的市场准入有很大影响，审批难度加大。3.相关具体限制在经过千辛万苦的审批终于设立了外商投资房地产企业后，企业在投资房地产、外汇、注册资本等方面还会受到以下限制（仅罗列重要的，无法概举）：（1）投资设立的公司符合项目公司原则，投资仅限于经批准的单一房地产项目（大概意思是一个经批准的公司只能搞一个房地产项目，这个限制做过房地产开发的都易理解）；（2）公司的注册资本占投资总额的比例不低于50%；（3）公司中外投资各方未订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款（其实这个也不主要针对外商投资企业）；（4）外汇方面：由于外资房地产受到到外汇方面的限制较多（特别是2007年6月以后），因此该项要单独列出来讲。(i)对2007年6月1日以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外资房地产企业，外汇管理部门不予办理外债登记和外债结汇核准手续。(ii)对2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外资房地产企业，各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结售汇手续。(iii)外资房地产企业注册资本未全部交付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款（不得向境外借用外债），外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。(iv)境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发经营。(v)严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。这条比较复杂，主要规制中国境内人士用假外资的方式投资房地产的，与问题没太大关系。综合上述几条，外商投资房地产企业的资金来源只能为公司自有资金注资（即注册资本）或国内金融机构贷款。大家知道，房地产开发前期的投入是很大的，如果注册资本不够，现在在国内办理贷款也不是那么容易的情况下，外资企业房地产投资难度是很大的。钱进来受限，赚到钱后结汇出去也受限，这就是外资房地产开发企业在外汇方面的规制。以上仅对外资房地产开发的限制方面作出部分总结，对于房地产开发商的要求，比如要取得《房地产开发企业资质管理规定》、从事物业管理的相关资质和房地产开发的一些具体规定方面便不细述了。据本人的了解，即便法律法规跟政策各种卡，在国内的外商投资房地产企业还是很多的，至少在港股上市的公司就不少。上述意见仅供参考，谢谢。显示全部 收起

说香港的吧，港企目前在国内的商业地产中处于第一阵营早期四大英资洋行分出来的，会德丰（九龙仓），现在在内地二三线城市以IFC为品牌有很多项目，成都马上要开业，长沙，无锡都有项目和记（长实），北京的东方广场，貌似除了在一线城市，商业项目甚少进入二线三线城市，反倒是住宅项目进入了很多二三线城市，比如长沙也有其住宅项目怡和洋行，也就是置地，（文华东方也属于怡和），北京开发有新城国际（住宅项目，和万通一起），东郊有香江花园，貌似是去年在北京王府井拿了一个商业用地，应该在规划中了吧。在重庆和龙湖合作了一些项目。太古，三里屯太古里，和远洋的Indigo，上海的大中里，以及成都的新项目。然后是除了四大之外的香港其他地产商，新鸿基，除了上海北京，成都有项目，但是进度很慢，（成都这个项目拿地貌似诞生在新鸿基出事那段时间？）北京APM，上海Iapm马上进入运营阶段，陆家嘴有凯旋门住宅正在开发。恒隆（天津，上海，很多二三线城市也有其项目，以两种模式，一种是综合体，一种是购物中心，一般定位较高），华人置地，貌似只有成都？恒基兆业（沈阳有项目，上海由名人购物中心，还有一些写字楼），北京有早期的项目，东三环西萨佩里的WFC也是恒基兆业新世界，商业地产在内地新增的项目暂时不多，收购的Rosewood酒店第一次进入内地市场（京广中心的改造）嘉里建设，应该算作马来西亚吧。以嘉里中心为品牌，深圳，上海，北京，其他城市貌似也有，天津除主塔外也封顶了。香格里拉是Upper upscale这个级别的酒店水准保持得不错的，酒店大多属于自营。希慎，铜锣湾地主，不知道内地有没有项目永泰亚洲，港铁之类的不清楚了美国的普光率较多的是汉斯和铁狮门铁狮门在成都有项目貌似竣工，平安区域总部进驻吧。天津于家堡还是响螺湾有项目？上海貌似也有汉斯在北京朝阳公园开发有公园大道，亮马桥貌似有万国公寓？我忘记名字了然后是上面已经提到的新加坡的凯德置地跟吉宝，吉宝在成都也有项目日本的话三井貌似在天津有住宅项目，具体名称不记得了森，上海环球金融中心的开发商，东京六本木新城的开发商 收起

上面已然说了很多，作为在新加坡生活两年的人，贡献些新加坡地产商的细节。新加坡的凯德置地（Capitaland）：他家的商业地产牌子有两个，低端点的叫嘉茂中心（为了推广公司品牌，好像改名叫凯德Mall了），高端一点的综合商住项目叫来福士广场（Raffles City），凯德置地的置业偏好是在交通发达的枢纽站边，比如北京的来福士广场就在东直门，在西直门也有凯德Mall。凯德置地在中国的来福士广场现在已经有八家：北京，上海（2家），深圳，成都，宁波，杭州，重庆（截至2013年7月官网数据）。凯德 Mall 那就是遍地了，官网数据是60个，遍布36个大中城市。群众最喜闻乐见的就是西直门的那一家造型奇特的凯德Mall。凯德置地的住宅项目也很多，看楼盘名字有凯德·XX就是了。吉宝置业（Keppel land）在新加坡的标志性产业就是 MBFC （Marina Bay Financial Centre）了，基本你想得到的金融机构都在那里租办公楼。它在中国的项目我倒不是特别熟悉，也许是因为在北京不是很常见吧。貌似他们正在北京CBD开发一栋北京写字楼，在景华南街及金桐东路交汇处。没有更多信息，不多说。再贡献两个知名度稍低的公司：1. 盛邦新业（Surbana）：这个公司是凯德置地控股40%的关联公司，另外60%是淡马锡控股，在中国比较低调的开发了一些项目，不过现在应该大部分转到了凯德置地在中国的全资子公司凯德中国（来源请点这里）。2. 丰树（Mapletree）：这个公司的REITS做的很好，他们的商业项目的名字叫怡丰城（Vivocity），这个产业在新加坡的人都知道，来过新加坡旅游的人也应该去过，因为是连接圣淘沙的轨道的起点站。怡丰城在中国的第一站是西安（详细信息点西安·怡丰城）。一个有趣的信息，他家在中国的两个项目正好在最近装进REITS里面上市了，叫做 Mapletree Greater China Commercial Trust（彭博symbol是MAGIC SP，不过彭博大陆上不去，那就看下 Prospectus 吧），组合里面两个项目：一个是香港九龙的又一城（Festival Walk），另外一个就是大家熟知的北京市朝阳区三元桥边上的佳程广场（Gateway Plaza，这个产业不是他建的，是他从德意志银行下面的睿富房地产基金（RREEF）下面买过来的，现在作为 Manager 在管理）至于在香港的，那真的就多了，香港的支柱产业就是金融和房地产，房地产触角延伸到内地太自然了。上面说的长江系（包含长江实业和和记黄埔），新鸿基系，新世界系之外，肯定不能少了太古系（Swire在北京的标志性项目就是三里屯Village，大家都爱去的说），恒隆系（上海的恒隆广场（Plaza 66）大家都知道吧，就是 LV 上海最奢华的，装修像箱子一样的旗舰店坐落的地方，恒隆系在其他城市都有以66命名的项目）。至于在香港上市的内房股都不提，这些是伪外资。其他国家的就请各位知友补充。显示全部 收起