外资房地产投资公司在中国的现状和前景如何?

楼主先要明确概念，定义下外资。手机党随便写写，抛砖引玉。凯德置地，新加坡最大房地产企业。在华主要涉及商业房地产开发，模式与万达类似。能想起的外企还有菲律宾SM（不要邪恶，估计是supermarket缩写），泰国正大等等。没错你看出来了东南亚很多，全部是华人的企业，而且都是进军商业房地产。主要原因窃以为是他们对商业房地产模式比较拿手，而且住宅项目的周期太长、政策限制、需要搞定的部门比较多等等因素。不确定。望砖家补充。鉴于我国把港澳台地区资本也归为外资，所以这就多了，比如李超人的长江系、HWL，许氏新鸿基、郑氏的新世界、瑞安（就是新天地的开发商）。港资在中国外资比重很大，以前写过中港经济联系论文，现在隐约记得数据占三成左右。随学校考察过重庆的港资项目，一个瑞安的盘就占了整个化龙桥，体量惊人…而且瑞安在重庆还不如李超人规模大，你可以管窥香港房企的力量了。我估计楼主是想问外国（非华人企业）在华住宅类房企的投资开发问题吧。我也很好奇，同问一下… 收起

目前，西安的外资（不包括香港）就只有凯德置地了吧，来自于新加坡。一个住宅代表，一个商业代表。住宅是和香港恒基兆业联合开发的2000亩大盘——御锦城，另外一个就是省政务大厅对面的凯德广场。虽然但从两个项目看不出外企的优劣势，但是还是有一点点反映：首先，御锦城，西安市民都很喜欢，社区大，配套全，虽然距离偏了点，但还是深得西安人欢迎； 凯德广场作为万科新地城的商业配套，以及周边两站路无大型商业的基础，所以还是很受追捧，再加上无印良品、gap以及餐饮的代表，所以还不错；其次，凯德并没有出现水土不服的情况，相对于一些品牌开发商如招商、保利初来西安的口碑问题，凯德明显就是有备而来的。所以，不管是谁去入驻某一城市，首先要做大量的考察，一定要根据当地特色做产品，抓住客户需求，不能盲目画大饼。 收起

试着说说，我就说天津的，天津算是国外房企进驻较多的，一类是欧美，比如铁狮门、洛克菲勒、等，这一类公司偏做公建居多，招商与经营方面有强项，当地政府也乐于招商其进入开发项目，因为他做公建以后能带来持续经营效益，而且通过他忽悠来的也都是国外巨头级别的企业。政绩上好看。所以政策上受到的扶植就多一些。第二类是南亚的房企，比如新加坡吉宝、马来西亚双威，台湾远雄等等，这些一般偏重住宅，但是感觉水土不服的比较多，天津这地方也怪异，很多大牌开发商玩不转。不过这些南亚房企技术上并没什么优势可以，别看在本国多少年巨头如何如何，其实可能国内一个中等房企进几年的累计开发规模比他从设立到现在的累计开发规模都大。生态城的新加坡公司哭着喊着好几回要撤，现在一不爽了还要哭。第三类是日韩，比如三井、汉拿等等吧。感觉做的也挺吃力的，自己挺执着，又不会对付相关审批部门，工程管理上还有劲使不上。说到最后其实还涉及一个最关键的问题，你觉得他们在国内赚了钱，能带回去吗？ 收起

回答都有技术含量我说点接地气的吧，我混上海的，就说说上海的港资不谈了日本：三井不动产：和丸红会社还有家叫好世的港资公司合作，主要在上海开发项目，所有的都以：“好世”开头，其他地方的，三井自己的宁波有和杉杉合作的奥特莱斯，以及天津的大型的项目。三井我比较熟悉，很有钱，但是外资公司（不知道是不是他们公司的特例），在大陆不能独立拿地开发，全部要合资形式森：环球其他的三菱地所、东急不动产之类的，很多年前就在中国成立分公司研究市场，并且以基金参股的形式参与投资大和房屋：上海没有，目前在大连和杭州有项目积水住宅：苏州、太仓、沈阳有项目，这家开发商主要是以模块化建筑出名，是日本很出名的开发商马来西亚：天津的超大生态新城有马来西亚的一个大开发商的参与，名字一下子想不起来了，我只记得他们貌似也投资了大陆很多教育产业美国：汉斯、铁狮门就不多说了，铁狮门在新江湾投资的尚浦领世，算个豪宅吧还要提的就是黑石，这个 地产私募基金领域的老大，在中国折腾了不少优质物业了台湾：主要是远雄集团在大陆投资，目前上海远中风华园、远雄徐汇园，都是比较高端的项目，听里面的朋友说他们在成都、青岛、无锡都有土地储备欧洲：欧洲的地产商有进中国的，但是一般以商业地产的方式，并且很低调，多以股权合作形式韩国：SK中国，在上海不知道有没有，但是公司在上海，我知道沈阳有项目新加坡：这个就太多了总的来说，目前还是以亚洲资本为主，新加坡、日本算是最大头港资进入的早，但是港资开发商喜欢囤地，我认识的所有香港公司都是这样，尤以李嘉诚的公司为代表欧美资本实在是政策受限太多，一直进不来一下子就想起这么多了，欢迎同行交流拍砖显示全部 收起

以新加坡Keppel Land吉宝置业和Capita Land凯德置地为例进行说明，这两家都是新加坡房地产上市公司中排名前三的企业，不论是资金还是发展模式都是相当的成熟，在新加坡有能充分代表公司形象的标志性建筑，在国内，吉宝置业以高端住宅为主，兼做几个高尔夫项目和房地产基金项目，好像昆明有一个全国最大的高尔夫球场就是吉宝置业的，凯德在国内有好几个子品牌，以来福士广场等商业地产为主，兼做住宅项目，两个公司在国内也有合作的住宅项目。外资企业的资金实力相当雄厚，和国内有名的华润等央企一样，很多外资企业不仅仅拥有一个资金链，因此有足够的资金实力进行土地交易，一般情况下外资拿地都是全款进行交易，在政府交付土地之前结清全部款项。另外，雄厚的资金也不会让外资房地产公司急于资金回笼，因此，这些公司一般会用较长的时间去开发高品质的楼盘，也很少会像国内的某些房地产公司那样大规模低价出售商品，回笼资金。据我了解，新加坡企业很少会进行广告宣传，更加注重品质，在新加坡人的思维观念中，只要开发的产品品质好，就会带来良好的市场和收益，这在一定程度上使得新资开发商在国内的知名度并不算高。个人比较欣赏的新资等外资公司的一点是，可持续性。他们更加注重产品的品质，强调产品能给人们带来的舒适度和长远的影响，发展的模式值得国内的某些企业借鉴。 收起

楼上几位的回答非常精彩，分享信息主要集中在港资和新加坡公司，我来补充欧美资本的一些情况，本人学识疏浅，仅供参考另本人只熟悉上海市场，北京广州请各位补充其实欧美资本在中国市场动作并不少，但投资形式以基金收购为主，不像港资和新加坡公司一般是开发模式，且投资方向以商业物业为主，加上基金的玩法一般是越保密越好，所以欧美资本很多动作其实并不为外人所熟知。08金融危机以前，上海其实是欧美资本的冒险家乐园，最有名的莫过于MSREF，在上海投了十多个项目，投资标的涵盖了住宅、办公、服务式公寓等，建成项目、在建工程、土地阶段的都有，卢湾是老巢，黄浦和徐汇也投了一些。采用快进快出策略，赶上了房价疯涨的时机，好多项目都是躺着赚钱，赚翻了好不好！后来出了Peterson的事情，外加金融风暴袭来，整个团队都被砍我就不详述了。其他资本投资策略没有MSREF那么激进，但进的早基本都赚到了，因为赶上了房价疯涨的好时机，比如GS在上海拿过住宅和服务式公寓，Carlyle和Blackstone旗下都有基金08年前在上海拿过别墅项目，都是快速出手，整个投资周期不超过3年。ING，LIM都有拿些办公还有工业。另外Angelo Gordon也算比较猛的，通过好几支基金来投中国市场，表现有好有差，比如基本平进平出世纪商贸的APL，成功的比如八号桥。Hines在上海是真的没玩好，某公寓项目至今还没卖完呢，江湾项目08年急着撤时碰到个急着想进上海的富力，还好没卖白菜价。去年化名玉风筝又进来不知能否玩好。此外，澳洲有MGPA，爱买办公和商业，算美国之外最活跃的了；德国有SEB，买办公为主；英国的Grosvenor，这家偏保守；爱尔兰的Treasury Holdings，去年改成了信托形式；新加坡GIC RE，Ascendas和Capital land都算进来早的，其实当年凯德在上海也投机的厉害，在建工程转让赚了不少。08年时候听说资管巨头Blackrock都准备要进中国了，后来金融危机爆发，还好没来。去年整个收了MGPA，大手笔啊。08年之后，整个资本市场变天了，MSREF中国团队被砍，ING成了CBREI，LIM成了JLL中的L，Prologis成了GLP，欧美资本纷纷逃离，当年在中国投机过的基本都撤走了，但撤的快的那些回来也最快。10年之后外资交易又开始活跃起来，比较活跃的比如Mapletree，Gaw Capital，Gaw挺牛的把NJPPF的Timothy Walsh都挖了过来，近年黑石、凯雷都在上海有投地产项目，还不止一个。再讲下受人关注较少的工业市场，08年前简直就是Prologis一家的天下，个人不是很理解为啥别家那时不玩，求解答。后来Prologis金融风暴中断臂求生，Ming找了GIC整个MBO，导致目前看到的状况是外资里GLP独大，AMB, Goodman, Ascendas现今在中国都像小孩子过家家。最后总结一下吧，个人认为欧美资本对中国地产市场1. 从根本上无法理解中国经济的发展模式，认为新兴市场风险较高，导致投资策略两级分化，或太保守根本不投，或投机为主赚快钱。反倒是港台、新加坡等文化上更相容，更能理解中国的发展，所以在投资上显得更长期和稳健。2. 投资受多方面掣肘，不如港资灵活，更比不上内资，主要来自a. 中国政府管控b. 背后欧美投资人不理解市场c. 投委会有严格的风险控制策略当然第一点完全是个人观点，我也理解IC把中国看成一个beta值很高的新兴市场还是情有可原的，毕竟很多欧美投资人的投资范围极广。况且每个基金都有自己的IPS，必须遵守，不像国内很多操作那样灵活可变。显示全部 收起