抵押支持证券 (MBS) 的推出对地产商扩张、贷款利率以及房价都有哪些影响?

我的逻辑依然是先交代背景:目前房地产市场主要面临的问题在于需求的萎缩，除了限购政策，主要在于各银行在房地产按揭贷款上的全面撤退，以及贷款利率的普遍上浮，房地产市场所面临的困境，主要是在于按揭贷款量缩价升的原因.而相反从去年年中开始，市场短期利率普遍维持在 4.5%之上，在某些时段更高5%。在此市场利率环境中，银行如果以基准利率发放住房按揭贷款，则意味着扣除运营成本、信用成本与监管成本后，将无利可图。基于以上原因，近年来，各家银行不断调整资产结构，减缓住房按揭贷款增速，提升高盈利性的小微贷款占比。因此，目前首套住房按揭贷款相较以往亦较难申请，而二套房贷款更是在利率普遍上浮 20%的情况下，仍较难获取.背景说完了:那么我个人觉得MBS对房地产MBS 在目前只能算远水，难以解决房贷难的近渴。一个最大根本的原因,也就是为什么MBS早就推出来过却迟迟没有形成规模的原因:商业银行根本就不愿意做这个产品: 就目前银行资产负债表上的存量房贷资产而言，大量的住房抵押贷款发放于 2011 年之前，在当时低基准利率以及房贷利率打折情况下， 这部分资产的平均收益率可能不高于 5.5%， 考虑发行 MBS 的成本，以及后续的管理费用等，最后 MBS 的收益率可能低于 5%，这与目前市场利率之间利差极小，甚至在某些时候可能与市场利率倒挂。在此情况下，MBS 与市场上其他固定收益产品相比毫无优势，例如目前 10 年期国债收益率为 3.99%，考虑利息税，则等同于收益5%，而 15 年期 AAA 级债券收益率为 5.8%，这意味着市场上任何理性的资金都不会参与投资MBS。对发起银行来说，根据 2013 年年底央行和银监会公布的信贷资产证券化发起机构风险自留规定，作为发起机构，银行必须持有证券化资产中各档次资产的 5%。这意味着即使不考虑资本占用，发起机构自持 MBS 将面临利差损。也正是基于此原因，目前国内银行对住房抵押贷款证券化并不积极。不仅于此国内证券化产品担保机构的缺失也阻碍了 MBS 在短期内的大规模推进。以美国为例，其为资产证券化产品抵押的担保机构有两类：一类为以联邦住房管理局、老兵管理局以及政府国民按揭协会为主的国家担保机构，金融机构持有这些国家机构担保的资产证券化产品风险权重为零。 另一类则为联邦国民按揭协会与联邦住房贷款担保公司， 因这两类机构隐含政府信用，金融机构持有这两类机构担保的资产证券化产品风险权重为 20%。可以看到，因为国家信用的介入， 金融机构持有资产证券化产品的成本得以大幅降低， 这增加了市场对资产证券化产品的需求。虽然在此次通知中， 央行和银监会鼓励金融机构通过发行 MBS， 增加住房抵押贷款资金来源但鉴于目前市场高利率环境，以及 MBS 发行中担保机制的缺失，在短期内大规模推进的可能性并不大，其对房价的支撑作用在短期内并不明显。再作补充就是中国国内,按揭证券化缺乏信用基础,缺乏建立个人信用记录的相关资料.利率市场化尚未形成等诸多因素,短期之内,MBS对国内的房地产扩张 房价影响都不会太大. Ryan Damon 2014/12/9 吃完夜宵回答完这个问题,喜欢的就支持咯.显示全部 收起

呵呵呵，扔块砖头出来逗人，打脸请轻拍················首先你要明白mbs是什么，mortgage-backed security，简单就是说，购房者a，向银行比如工商，中银，建设等贷款，银行再将这个贷款债券化，买给其他投资者，回笼资金。但是万一购房者a无力还贷，银行除了保本还可以获得（贷款利率—债券利率）的利润，但是对于债券持有人就只能等房产拍卖后扣除费用才能知道自己亏了多少。比如，a首付三成，向银行贷款20年170万，贷款利率6.55%，银行将这170万换成1700张面值1000的债券，发行费用需20%即1,31%回佣给渠道，债券年利率4.2%。银行等于不占用经营资金，还提前保证每年有（6.55%-1.31%-4.2%）=1.04%的利润，等同做了一个贷款资金中介，空手白赚，债券化越多，赚的越多。风险呢，到买债券的人的手中了。比如购房者a，由于本来200万市值的房子，由于降价，跌到150万，本来要向银行还本息392万，每月月供16000，尼玛，现在首付都不要了，老子不还贷，存8年就能买到了，我还供毛，于是不还房贷了。那么这时候，银行屁事都没有，反正这170万的贷款本钱已经回笼了，还再次贷出去了。而对于购买这批债券的人，房子按市价150万卖出去，按1700张摊分，每张1000面值的债券只能拿回882元，亏损11%。如果房子卖不出去，1000面值等同废纸，亏损就是100%。如果这面值1000的债券里不仅包含了购房者啊，还有b，c，d，e，f·······················等许多购房者的亿万分之一，道理也是一样，百分之多少弃房弃贷，就是百分之多少的坏账，就是百分之多少的亏损。那么，这东西不就是收益上限（不高于贷款利率）比亏损下限（最多100%）小很多的“麻痹死”？？！！！一般有理性的投资者得多逗逼才去买这种东西？？！！！我放余额宝现在都4%了，协议理财存款都不止6%，房子升值的时候收益没我份，房子贬值哥要亏的，万一房贷7折的时候，连4%年利率都没有，不划算啊。2005年建行的mbs面对普通投资人的债券利率是4.12%，到期日2037年，同年一年定存2.25%，5年3.6%，一年贷款利率5.22%，5年以上6.12%，记帐式国债10年4.44%。2011年的30年国债是4.5%。32年的年息4.12%，你说值还是不值呢？？就算怕债券收不回来，再吐点利润出来，将mbs给保险公司上保，万一房子弃贷，mbs债券亏损的部分由保险公司赔偿。保险公司再将这份保险拆分，组合打包，变成债券，回笼资金，就叫cdo，collateralized debt obligation。买了这些cdo债券还不安心，再把这些cdo再拿去保修公司上保，cdo上cdo，cds上cds···········这不就是次贷危机么？！一个人弃房弃贷，就能造成mbs，到cdo的亏损，火烧连环啊。接最后一环cdo是保险公司更惨，赚1%的保险费，却要偿付100%的债券损失，aig就是这么破产的·············另外，这债券的利率=房贷利率-发行费用-保险费用，还能剩多少··························那为什么美国还玩？——2008年不就亏大发一次了么！！！！！！！！！所以，为什么不迟不早，要现在“大力推进”呢？很简单，银行没钱，房贷可能坏账，国家不想再搞“4万亿”来救银行········mbs国内2004年就有了，那么多年就只有三单，为什么？买的人不蠢啊，比房贷利率还低，近10年房贷利率都跑不赢cpi，买这玩意是脑抽吧。银行更没必要，尤其是4万亿以后，钱都多到贷不完，还回笼资金给自己找不自在？那么现在为什么要大搞呢？第一，转移银行坏账风险。就算出现弃房弃贷，那也是买mbs和cdo的人的问题，银行完全置身事外。——这不就是说明未来弃房弃贷的风险要大到连银行体系都承受不了？？什么情况下会出现弃房弃贷？难道是房价翻几番的时候？第二，国家不通过印钞救银行。如果将来再来4万亿，银行还需通过mbs来回笼资金？给银行mbs的暗示，就是给银行救命稻草。第三，国家不通过印钞救银行，不代表不救。mbs那么低的年化利率，除非国内年年通缩，同时房价至少不降，才能有赚，稍微风吹草动就得亏损，得多忽悠才能有接盘的？那么谁来心甘情愿当逗逼呢？——中国大妈，养老金，国开行，社保基金，红会，公积金，国资委，xx人寿··········哦，你懂的············我支持楼主购房，只要楼主一个弃房弃贷，就能将一根绳子上的龟孙子们玩死玩残，然后出一本《我是如何弄死xx基金的》，《我是如何弄死xx人寿的》等等赚版权费。显示全部 收起