房地产开发商如何判断一块住宅用地值不值得拿?

受邀答这样的问题很有压力啊！看看楼上的回答就知道，这事儿往简单了说很难说的让观者满意往开了说涉及的细节太多（随随便便都是过亿的决策，不管没头没脑的土豪还是千亿级的开发大鳄都得让子弹多飞一会儿）只能从俺的从业体会扯几句了，有木有帮助就看题主的运气了！------------------ 分割一下，更有情怀 ----------------1、城市规划无论是老城改造还是新城区扩张，政府大笔一挥带来的方向、政策、进程、力度等等，对于地块和未来产品的价值、方向和供销关系等等影响是非常大（此处应该有配乐：有一位老人在中国的南海边画了一个圈儿）。可以说，在某种程度上大到一般人没法想象的地步！诸位可以了解一下俺们大长安古都的曲江和整个城市对城中村改造的规划就能体会了！2、经济指标这个说起来就很简单，在充分且必要的前瞻性条件下，测算成本和收益（注意，俺说的是收益而非简单的利润，你应该懂的）。3、企业自身运作能力其实本来前两条足够了，但鉴于本人服务的都是中小开发商（大开发商们，给俺个以后吹牛装逼的机会吧！），于是必须加上这一条。一个地块有了前两条，就能给老板们递上一份报告。嗯，这个地块经过初步测算可以做……但是……但是……但是呢，有这么个关节需要打通，有那么个政策需要擦个边，还有对某某事情需要在某个前提或时间/资源下才能做到……等等等等诸如此类！于是乎……有些地块就很可能不是你的菜了！——在这块充满诱惑和无限可能的国土上，拿地是最最最最最最复杂的事情！所以，请把这个事情交给老板们去操心吧！扯完，收工，走人！ 收起

一块地值不值得拿一般是通过投资收益分析上董事会决策。一般会从这三方面（客户、土地、产品）进行分析：1、客户：土地所在城市固定人口及流动人口数量及未来一两年趋势；目前人均收入水平及趋势。分析这些主要是了解当地改善性住房需求和刚需住房需求的客户分布情况，再加上对周边竞品的调查分析营销部门出项目的定位，主要指标是户型配比、未来的售价。2、土地：主要看土地政府给的规划条件和土地的地质及周边情况。规划条件对收益是影响最大的因素，土地的地质及周边情况对项目的进度和成本可能会有影响。3、产品：通过客户和土地的分析，再从公司的产品库选取合适的户型由设计出强排方案，成本部门差不多就可以测算出项目成本。董事会根据项目的收益和成本差不多就可以进行决策。 收起