为什么在中国买房只能买几十年的使用权?

其实业主对于房屋本身的产权是永久的，但对于土地的使用权却有一定期限。土地使用权实为土地所有权中剥离出来的“用益权”，即对于土地进行使用以及享有收益的权利。所有权与使用权的不同是，所有权具有排他性，而使用权没有。土地使用权期限的问题，实与中国的土地政策有关。但后者在我看来实为一个十分复杂的话题，关联范畴之多，实际操作应用之中又有许多变体，没有把握能够了解透彻，只能试着简单回答。若有不当与存疑之处，欢迎在评论或私信中讨论。“涨价归公”中国为土地公有制国家。对比土地公有制与私有制，最大的不同为“涨价归公”。城市的开发是一个动态的过程，随着政府利用公共支出对城市的经营与投资，城市土地因为规模效应以及公共设施配套而价值上涨。在土地私有制的国家，土地涨价完全被土地所有者所得，故政府会对土地征收物业税，回收公共投资成本。但这么做有一个问题不容忽视，国家逐年回收的税收是缓慢的资金来源，而公共投资却常常为一次性大量的资金投入，两者在时间线上并不匹配。故政府会以未来的税收权利作为抵押，发行政府债券向社会集资，以缓解一次性大量成本与长期回收过程的矛盾。这么看来，中国的土地制却能解决这一问题。因为“涨价归公”的缘故，政府对于城市的经营与投入自然在其所有的土地涨价上回收了成本。中国最开始的土地供给方式为行政划拨，政府将土地无偿出让给国有企业。国有企业自行解决员工住房与福利问题，形成一条“国家——国企——员工”的住房保障机制。又联系到当时职业岗位为根据户籍分配，国企员工其实就是市民。故这条保障机制的享受主体其实就是城市户籍居民，“户籍”区分了享受公共服务的主体，为这条保障机制的管理实施基础。土地财政1989年开始的经济体制改革带来了一系列影响深远的政策。1994年中央施行“分税制”改革，重新划定中央与地方政府的财政收入，一系列优质税种收入为中央所得，用以承担国家安全、外交、宏观调控等一系列支出，地方政府财权受限，地方财政收入由93年占全国总财政收入比例的78.1%降至94年的44.3%。为提升地方政府财政能力，施行从香港借鉴而来的“土地财政”，也称“第二财政”。土地财政是怎么一回事？其实质是地方政府垄断一级土地市场，将一定年限的土地使用权出让，收取土地出让金以获得公共投资成本。地方政府以农用地价格征收农民土地，对土地进行“五通一平”等的公共投资后，在市场中出售一定期限的土地使用权，开发商缴纳土地出让金后即拥有了这一定期限内对土地享有使用以及收益的权利。开发商通过住宅的售卖，将土地的使用权转移分摊至购房者上。因此，开发商缴纳给政府的土地出让金，除了征收前土地（“生地”）的价格、征收与平整土地所耗费公共投资成本以外，还包含了未来一定年限内政府公共投资成本。而这部分的成本也随着土地出让金进入房地产商的开发成本之中，最终转移到购房者身上。总结起来就是，中国政府利用建国后土地改革所遗留下来的土地公有制这一制度遗产，通过出让一定年限的使用权，从开发商的土地出让金一层层转移到购房者，实现向全社会集资借款补充公共投资成本的目的。购房者也因此得到了相应年限内的土地溢价收益。“土地财政”使中国地方政府在短时间内获得大量的资金用于城市基础设施建设，这就是改革开放后中国经济崛起之迅速的原因之一。商品房非“商品”所以在中国，商品房并非消费品，而更具有一种投资品的意味。通过在购房的时候“借钱”给地方政府，购房者类似购买了政府发行的股票，在未来一定年限内，土地溢价带动商品房升值，也就拥有了兑现收益的可能。在这之前的约十五年的时间，“商品房”这一只“股票”可谓是稳赚不赔，翻倍增长。这当然也有坏处，高涨的房价使得购房成为了一种富人的专利，而富人也能通过购房升值个人财产，这便使得贫富差距越拉越大。在未来，个人认为只有发展商品性保障房，降低新市民、夹心阶层购房的门槛，让这部分市民也能够参与进城市经营的“融资”，才是方向所在。土地财政的未来至于这一制度（指使用权的年限）未来将走向何方？其实现在官方似乎也仍未有定论。个人的理解是，土地财政除了卖地拿钱这一作用之外，更是提供了一种补偿地方民营企业的手段。地方政府可以通过土地出让金减免的补偿，迅速培养起一批地方民营企业。在未来这批企业的税收将极大地补充地方财政，地方政府得以在城市土地开发接近饱和的时候脱离对土地财政的依赖。而现在已经开发的房屋，在使用期满后，个人估计会自动续期，并逐渐转入缴纳物业税与房产税的管理方式。话有点多，希望能够解答题主的疑问，也欢迎各位大神在评论中讨论。显示全部 收起