我准备买一套回迁楼,现在还办不了房产证,买卖协议当地的公证处不给公证,房产局也不给作预告登记,我想咨（来自南宁解放路商品房小区）

我准备买一套回迁楼，现在还办不了房产证，买卖协议当地的公证处不给公证，房产局也不给作预告登记，我想咨询1、如果出现一房多卖，我的买卖协议怎样比其它协议更有效；2、如果办房产证时找不到卖方了，我怎样才能办出房产证。心急如焚！