哪些因素在推动着小产权房的发展?

首先，中国楼市近十年的“野蛮生长”脱离了普通公众的承受范围，高房价与居住需求之间的矛盾为小产权房“创造”了巨大的市场。与普通商品房相比，价格较低是小产权房最大的优势，也是小产权房屡变花样、禁而不止的直接原因。一位在武汉团结小区看房的张先生说，他知道该房屋只能办理房产证，没有土地证，不能上市交易，可令他心动的是该房屋价格仅为五六千元，是周边商品房的一半。一为从事中介工作的业内人士告诉记者，小产权房一般比周边楼盘价格低一半，低价优势解决了部分支付不起高房价人群的居住需求，“只要高房价的现状不改变，小产权房就一直有市场”。 其次，小产权房这个名称指向的是我国目前的土地制度安排。现有农地制度安排最大的问题是农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，造成“同地不同价”。逐利性决定了农民会在正式的土地制度安排之外寻求利益补偿，建小产权房不需要缴纳出让金、基础设施配套费等市政建设费用，成本低廉，而销售可以借高房价“东风”，巨大的利益使得小产权房在农村雨后春笋般生长。调查发现，小产权房所占的土地没有经过性质变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。开发商为了利益、村镇干部为了好处，双方合意行为导致小产权房绕过监管上马开工。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，也被开发商和村镇干部获得，农民所得甚少。 收起

监管不到位执法不严格形成负面示范效应，终致小产权房越积越多。一方面，监管不严让村庄之间互相攀比，比如浙江的一些村庄因开发小产权房获益，临近的村庄也会跟进；另一方面，执法不严使得购买小产权房的人抱定法不责众心理，需求助推小产权房存量快速扩张，最终尾大不掉。有关专家认为，虽然国家有关部门三令五申，但由于一些地方国土部门未能及时果断清理，有的甚至采取默许纵容的态度，才导致小产权房逐步做大成为顽症痼疾。大连市房地产经济学学会秘书长贾广葆说，堵住小产权房蔓延之风，各级政府以及国土、规划、建设、综合执法等多个部门都负有责任，但因为没有利益所得、又是个“烫手山芋”，“九龙治水”最终导致没有人真正去管。 收起