预计中国今年房价涨幅超去年 通胀率更高

房天下综合整理  2016-04-05 10:47

[摘要] 房地产价格则会整体上涨，不同城市走势会继续分化。

四、农产品价格上涨幅度继续减小

受农业结构调整、大宗农产品去库存、国际农产品价格低于国内价格等多种因素影响，2016年我国农产品价格涨幅将继续缩小，极少数农产品价格会出现较大幅度的上涨，大多数农产品价格上涨乏力，个别品种甚至会出现不同程度的下跌。

首先，我国粮食生产已经连续十二年增产且库存充足，基本上抑制了粮价的大幅上涨。国家公布的2016年粮食低收购价格与2015年相比，早籼稻价格有所下调，中晚籼稻、粳稻和小麦的低收购价格持平，这在政策上扭转了连续多年指导粮价小幅上涨的格局。2016年粮食价格将保持基本稳定态势，将为整个农产品价格的稳定奠定基础。其次，由于供给过剩，2016年国际市场大豆、玉米、棉花等主要农产品价格仍将低迷，与我国对应农产品的价格差仍将存在，这种价格“倒挂”会导致我国农产品进口增多，市场供给增加，加大农产品销售难度，对国内农产品价格形成向下的压力。第三，随着国内能源、农业生产资料价格下降和运输成本降低，以及劳动力成本增幅放缓和农业生产者价格涨幅减小，将导致农产品种植成本增幅放缓甚至下降，这会减轻农产品价格的上涨压力。但我国由于耕地数量的制约，农产品供求关系一直处于总体紧平衡、结构短缺的状态，加之气候、自然灾害、疫情因素等农业生产的不确定性影响，农产品价格总体仍将保持一定幅度上涨态势，但涨幅将继续减小，少数农产品价格可能因结构性因素出现较大幅度的上涨，大多数农产品价格上涨乏力，个别品种甚至会出现不同程度的下跌。

五、房地产价格总体上涨 不同城市走势继续分化

2015年下半年以来，中央和地方政府连续出台调整个人住房贷款政策以及房地产交易环节契税、营业税等政策措施，进一步降低了非限购城市个人住房贷款一套房和二套房首付比例，特别是地方政府纷纷推出促进房地产去库存的有针对性的政策。同时，货币政策稳健偏松的预期增强，资金供应充足，房地产市场加杠杆政策促进了资金的活跃，流入房地产市场资金明显增多。这一系列政策措施对房地产市场形成明显的利好，促进了房地产市场的回暖。据国家统计局统计，2015年12月至2016年2月，70个城市新建商品房价格同比下降的由49个减少到37个，同比价格上涨的由39个增加到47个；70个城市二手房价格同比下降的由34个减少到26个，同比价格上涨的由35个增加到41个，这说明住房价格运行呈现逐月上涨的态势。

但是在房价整体呈现上行态势的同时，不同城市的住房价格变化差异巨大，房价既有大幅度上涨甚至暴涨的，也有持续明显下跌的。2015年年末以来房地产市场一线城市和少数热点二线城市房市交易火爆、涨幅很大，而三、四线城市相对低迷。2015年12月-2016年2月，一线城市深圳新建商品房月同比涨幅分别为47.5%、52.7%和57.8%，环比分别为3.2%、4.1%和3.6%，呈现价格暴涨的走势。紧跟其后的是上海和北京，其涨幅虽然没有深圳大，但上涨的后劲很足；二线热点城市南京同期新建商品房月同比涨幅分别为7.9%、10.8%和14.1%，环比分别为1.2%、2.5%和2.7%，房价上涨大有追赶之势。而同属二线城市的沈阳市同期新建商品房月同比涨幅分别为-0.9%、-0.5%和-0.4%，环比分别为-0.1%、0.1%和-0.3%，丝毫不为当前热点一、二线城市房地产市场的火爆所动。三线城市丹东新建商品房月同比涨幅分别为-5.3%、-4.38%和-3.9%，环比分别为-0.9%、-0.2%和-0.3%，远未从低迷的房地产市场中苏醒。

从发展来看，随着多重利好政策效应的进一步显现，各地房地产市场刚性需求和改善性需求进一步释放，对于房地产价格上涨形成有力支撑，全年房地产价格将保持明显上涨的态势，涨幅将超过去年。但由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同，因此不同区域价格仍呈现明显的分化走势，预计北、上、深为代表的一线城市和部分热点二线城市住房价格短期内将呈现大幅上涨态势，但前期涨幅较大的深圳市房价会出现一定幅度的调整；热点二线城市住房价格短期内也将呈明显上涨趋势，且房价涨幅有扩大的可能；而去库存压力较大的三四线城市房产价格短期内下行压力仍然存在，但预计降幅将有所减小，部分三四线城市住房价格会出现不同程度的上涨。

六、人民币汇率总体呈现小幅向下 汇率波动有所加大

在2015年“8·11汇改”之前，人民币对美元汇率中间价大致在6.11至6.17区间内，波动幅度较小。人民币“汇改”当日人民币一次性贬值2%，此后汇率中间价在6.3至6.4区间内波动。11月末受人民币加入SDR消息影响，人民币再次出现明显贬值。截至2015年末，汇率中间价维持在6.48附近，较年初贬值近6%。2016年年初，人民币汇率继续小幅走低，前2个月汇率中间价维持在6.50左右。

在全球经济增速疲软，美元预期以及我国对外贸易下降等因素的影响下，2016年人民币汇率总体呈现小幅向下走势，汇率波动的频率和幅度将会有所加大。首先，受美元走强及世界主要发达经济体货币政策分化影响，全球范围息差或将扩大，大部分新兴经济体面临货币贬值和资本流出问题，在这种情况下人民币存在一定贬值压力。其次，由于我国经济增速放缓，短期内外贸出口遇到较大的困难而下降，使得国际炒家做空人民币情绪增加。而我国央行为保持人民币汇率稳定，在离岸市场与国际做空人民币炒家的较量将加剧，这也会导致人民币汇率波动加大。第三，随着人民币国际化进程不断加快，央行将有意提高人民币汇率中间价波动幅度，使得人民币汇率波动较以往更大。

但是，人民币汇率不存在持续大幅度贬值基础。首先，我国目前居民消费价格总水平基本稳定，涨幅保持小幅温和上涨，2015年仅上涨1.4%，与美日欧2%通胀目标相比处于较低水平，这有利于保持人民币币值稳定。其次，我国当前外汇储备充裕，有能力应对市场投机力量，并保持人民币汇率在合理均衡水平的基本稳定。后，从贸易收支角度看，2015年中国经常账户货物贸易顺差近6000亿美元，表明我国并不需要通过竞争性贬值扩大对外贸易量。

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