买卖房屋~卖方违约了~合同中约定赔偿双倍定金~或2

买卖房屋～卖方违约了～合同中约定赔偿双倍定金～或20%的房款～还有一条独立于合同外的条约也是违约方20%的房款违约金～想问下律师～违约金怎么赔偿呢～还有如果按照20%赔偿～那么定金还用退还吗？