房贷政策转向导致的几个大变化

文｜邓浩志

年内继续下调LPR机会不大，或单独下调二套房贷

上周，9月LPR报价，1年期和5年期利率均维持不变，所以房贷利率也不变。这是意料之内的事情。8月刚刚大幅降LPR，降贷款利率，降存款利率。对经济复苏效果如何？对楼市支持够不够？对通胀影响多少？政策传导需要时间，效果好坏也需要观察，所以下一轮调整的窗口不会这么早打开。

另外，人民银行货币政策司撰文称：当前定期存款利率约1%—2%；贷款利率约4%—5%；真实利率低于潜在实际经济增速，属较合理水平，是保留空间的最好策略。强调货币政策坚持“以我为主”、以静制动，引导市场利率稳中有降，效果较好。未来会继续加深利率市场化改革。

根据这个最新的观点看，未来2、3个月，LPR继续调整的可能性就更加不大了。加上目前利率已经回到了几年前，属于偏低水平，进一步大幅下调的空间有限，政策也会相对审慎。不过我预计，今年内，单独针对二套房贷的利率，还是有机会单独下调的，毕竟目前首套和二套利差有点大。楼市不复苏，释放改善型需求很有必要。

商贷转公积金，政策或继续扩散

是的，就是把利息高的商业贷款，置换成利息低的公积金贷款。有这等好事？还真有，目前至少有洛阳、济南、玉林、荆州、烟台、甘南等城市出台了类似的政策。这可是个实实在在降低贷款者还款压力的好政策。各地的朋友留意一下你所在城市，近期有没有跟进的可能。有的话，有什么条件，上述城市之间执行的各有差异。

为什么这么做？为购房者减压是其一，但还是次要目的。主要目的我认为是为了抢生意，公积金抢银行的生意。目前资金多，消费弱，大家都在找愿意借款的客户，所以，这个政策很可能会在其他城市进一步扩散。

经营贷再次大规模流入楼市

我在过去一两个月内，接到了4、5家声称是某银行的电话，告诉我之前的房贷利息高，他们现在推出更低利息的贷款，可以置换之前较高利息的房贷，仔细询问，其实就是用经营贷置换房贷。目前经营贷已经是明目张胆大规模宣传、揽客。关于经营贷是否合规？对购房者有什么风险？已经被多家新闻媒体报道，这里就不赘述了。

现在的问题是，经营贷流入楼市。在过去一年多时间里，先后经历了三次180度的大反转，分别是：2020年下半年大规模流入，导致以深圳为首的资金量较大，融资渠道多的城市出现了一轮房价暴涨。第二轮是2021年年中开始的大规模严查，导致很多正常房贷的都需要长时间的复杂的审核，还有很多无厘头的审核不过情况。第三轮就是最近的满大街打电话问你要不要经营贷置换商贷的情况。

政策需要稳定性，连续性，不摇摆才能避免市场的混乱，市场交易各方心理预期的迷茫。但关于经营贷，是几个月极松，又几个月超规极紧，然后又开始极度宽松。楼市政策反复的问题，很多人说，也说了很多年，不希望波动太大，就必须重视，而且要有效执行。