京沪深房贷突现收紧 春节后可能重新开闸
每日经济新闻 2010-02-02 09:36
[摘要] 控制风险资产规模的目的，从受理到审批再到发放都明显谨慎，“这一系列过程目前至少需要20天。” 该负责人指出，去年年底，由于各家银行为争取今年房贷业务的“开门红”而大力储备客户，致使元旦过后银行大举开闸放贷。“现在的情况很特殊，政策上一直在调控，加上贷款额度方面的限制，审核程序上也就更加严格。”
惠誉：短期内开发贷款违约风险不大
通胀来袭政策收紧，楼市前景多了一丝扑朔迷离的气氛。惠誉国际评级董事胡伟恩日前在上海接受《每日经济新闻》专访时指出，在市场范围内，上海房地产市场，尤其是房产市场未来很有可能在4～6个月时间段内出现较为剧烈的价格波动，房价或有10%～15%的下跌空间。但在未来6～9个月内，开发商贷款违约风险不大，不会出现2008年初时的危险。
长期看仍看好楼市
NBD：频繁调控下，请问您对于楼市未来价格趋势做何判断？
胡伟恩：从住宅平均价格看，各个地区的价格区别很大。但从范围内看，中端市场还是有很多老百姓、包括很多工作5年10年以后的大学生可以承担起这部分市场的价格，因此整体而言2010年前6个月除非美国突然加息，不然价格走势仍将保持平稳，北京、广州这些城市价格波幅预计在5个百分点左右，但是上海会面临更大压力，尤其是市场很可能在4～6个月时间内，价格下跌10%～15%。目前成交量在上海已经有缓慢下降的趋势，范围内平均成交量还保持平稳。
往后看的话，预计今年最后一个季度以及明年上半年，楼市气氛就会比较冷。但是如果看3～5年，我们依然看好楼市，原因很简单，中国的刚性需求真的很强，从政府角度看，也需要保护住宅市场的平稳增长。
开发商没有迫切性NBD：根据你们的调查研究，房地产商目前的流动性现状如何？是否会出现的迫切性？
胡伟恩：去年出现很多，但民营开发商参与的并不多，民营开发商现在的资本结构和流动性还是比较稳定的。从2008年下半年到2009年上半年，民营开发商购买新地、增加土地储备还是保守。虽然买地的政策会收紧，但是开发商无需一次性付清，完全有能力管理好现金流，每年七八十亿的土地款对于性的开发商来说还贷并没有太大压力，因此开发商并没有大幅的迫切性。
NBD：您怎样评价去年和房地产相关的银行贷款的偿付能力？
胡伟恩：我不觉得银行的开发贷款会出现太大问题。尤其在国内前20%的开发商，贷款不会有风险，那些后几位的开发商会有不确定性，零星的公司倒闭事件可能也会发生。但整体而言去年卖方市场是好的，靠前的公司都成了各大银行争抢的客户。此外，我们从开发商处了解到，他们今年获得的授信额度可能只用了一部分，如此它们手上既有现金、又有没用完的额度，弹性就比较好。
因此，在未来6～9个月内，开发商贷款违约风险不大，不会出现2008年初时的危险。最让人担心的情况是贷款放出去以后楼市立即出现下调，但2009年是一个量价齐升的市场，因此这部分违约风险不大。
上海市场存在泡沫风险
NBD：根据香港的经验，内地的房地产市场是否存在泡沫？
胡伟恩：一线城市、市场泡沫的危险性是存在的。可是二三线城市老百姓自住的中市场危险不大，因为这部分市场的供应在中国是有空间的。不像香港、日本可能供应本身就有偏紧张的问题。而且发生泡沫破裂的城市一般以服务性行业、金融行业为主导、者聚集，在内地可能发生这一情况的就是上海的市场。
一般而言判断市场是否出现很大的泡沫，你只需要问问身边的同事和朋友，如果每个人手里都在同一时间拥有两套以上的房屋，那么就要警惕是否有泡沫了，当年香港在1996、1997年就是如此。
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