京沪深房贷突现收紧 春节后可能重新开闸

深圳大行收紧贷款已有银行停贷

“现在购买第二套房，首付可以给两成，享受基准利率下浮的优惠吗？”深圳的陈女士满是疑惑。在信贷收紧信号频频闪现时，在深圳不少希望购房者跟陈女士一样，也希望在政策真正明朗前坐上“末班车”。不过这几天，已经有多家银行在房贷优惠问题上对陈女士说“不”了。

大行收紧力度大

继北京、南京、成都等地银行收紧房贷后，深圳地区的银行也有动作，二套房贷没有优惠了，而一套房的贷款申请也难以批下来；更有一国有大行信贷员表示，目前该行基本上停了房贷发放。

“不要说二套房了，现在连一套房也很难拿到贷款了。”1月25日，一国有大行深圳某支行的信贷员林先生告诉记者。他坦言，现在银行不愿意放出贷款。虽然“国11条”的出台，让深圳当地银行有收紧房贷发放的趋势。

事实上，仅在10多天前，深圳多数银行在二套房贷上也会钻空子让客户享受“首付两成，贷款利率打7折”的优惠。但上述信贷员告诉记者，目前如果是二套房贷，4成首付是必然的，利率则不敢轻易承诺客户，可能会按标准利率下浮15%～20%，7折利率优惠目前几乎销声匿迹了。他告诉记者，在该行申请个人按揭贷款，目前基本上是不会批下来的。

另一国有大行的信贷部人士黄先生则对记者表示，该行目前还可发放房贷，但是具体的首付和利率还要看客户的具体资信情况。他还透露，现在在发放个人房屋贷款上，银行面临着政策压力。

根据记者调查，国有大行在房贷上面承受着不少压力，而股份制银行也不例外。深圳当地一股份制银行的信贷员朱先生告诉记者，现在该行仍可对客户发放房贷，但是他坦言，现在银行的信贷很紧张，由于利率等已经取消优惠，现在买房对客户而言是不划算的。他告诉记者，在该行申请一套房贷款，首付必须付4成，利率不能打7折，只能下浮10%左右。

据记者了解，目前四大行在深圳的分支机构对房贷的收紧力度要大于股份制银行，而一些城商行则成了现在需要申请贷款的购房者的“最后选择”。

或春节后再度开闸

信贷紧张已经成了业内共识。

上述信贷员林先生对记者表示，现在在该行申请一套房贷款，首付两成也很难实现。他表示，该行总行在1月21号下发了相关文件，政策逐渐明朗化，“空子”已经很难钻了。他告诉记者，现在是“银行不愿意放款”。

然而，房贷一直以来都是银行看好的业务之一，这块业务资本金消耗少，高且风险小，银行怎么会轻易放弃？信贷员的回答似乎折射出银行对房贷难以割舍的心态。信贷员建议客户春节过后再来咨询，也许到时银策会有所松动。如此看来，在今后一个月内，银行或许都会“拧紧”信贷出口。

对于收紧或暂停个人房贷发放的原因，很多人认为是由于本月上半月放贷过快，贷款额度提早用完。有银行业分析师告诉记者，由于此前有消息指有3家银行因房贷过猛而被罚，现在银行都在观望阶段。

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上海首套房“首付两成利率7折”基本无望

尽管当前成交量已经明显下降，但沪上银行对个人按揭贷款的门槛却在提高。记者1月25日对沪上多家银行个人按揭贷款业务进行调查后发现，沪上银行正纷纷收紧个人按揭贷款，即便购房者是首次置业，要享受“首付两成、利率七折”这一优惠措施已基本无望。

沪上银行抬高首付比例

“目前，在我们银行申请首套房贷款，首付必须在3成以上。”沪上一股份制银行个贷部资深经理25日对记者表示，“在首付3成的基础上，购房者仍可享受7折贷款利率；但首套房首付两成目前暂停实行。”

该个贷部经理同时表示：“我们行二套房按揭利率相对宽松，首付四成，贷款利率可以7折；同时，我们行针对按揭购房者推出优惠措施，比如，购房者在我行贷款100万，如果此后该购房者在我行存入50万，该笔存款可以享受贷款利率。”

“另外，我们行目前对贷款发放卡得紧。”该人士表示，“预计春节后情况会好一些。”

另一家在沪个贷业务占比较大的股份制银行个贷部人士对记者表示，“首次置业的购房者在我行申请按揭贷款，如果购买的是普通住房且资质较好，可以享受首付两成、利率7折；但如果购买的是非普通住房，必须首付3成，但利率仍可7折。”

“对于二套房贷，我行首付是4成以上，利率7.5折。”该个贷部人士表示，“由于目前成交量比较小，我们行对个人按揭贷款的发放还是很及时的。”

而沪上一家国有大行个贷部经理表示：“我行首套房可以首付两成，但如果要享受7折利率，首付比例必须在4成以上。”

“如果是二套房，首付在4成以上，贷款利率则参考购房者套房的利率标准，进行适当的上浮。”该国有大行个贷部经理指出，“目前我行个人按揭贷款仍可以正常发出。”

该国有大行个贷部经理还指出：“可能确实有银行目前暂停发放个人按揭贷款，但这也主要是基于当月的考核，到下个月仍可发放个人按揭贷款。”

或酝酿更激烈竞争

“目前不管一套房还是二套房，沪上银行普遍严格控制首付比例，同时对贷款利率进行浮动，主要是考虑到对风险控制。”沪上的房贷中介机构华燕置业总裁胡炯25日对《每日经济新闻》表示。

胡炯指出，目前银行收紧个人房贷政策，一方面是层对银行新增信贷限制较紧，另一方面是市场成交量比较惨淡，加上银行加大对个贷按揭业务的风险防范，政策收紧难以避免。

记者在采访中发现，多家沪上银行今年的贷款指标即将出台。

“总行对我们的今年指标以及具体的房贷政策细则，预计这几天就会出来。”一股份制银行个贷部人士指出，“在总行通知下达后，我们才会进一步开展房贷业务。”

“目前我们尚未出台全年指标，但1月份的指标已经下达。”一国有大行信贷部经理指出，“由于去年12月份积聚的信贷在1月份释放出来，因此，1月份的指标完成情况还可以，但1月份新增个贷业务很少。”

“今年的市场格局已经很明显。”胡炯指出，“今年楼市成交量的下降是必然的，因此，各大银行必须在缩小了的市场上抢夺蛋糕。”

“银行不会将市场拱手让出。”胡炯认为，“因此，每家银行都会针对自身的推出有竞争力的按揭产品，预计今年的竞争远比去年激烈。”

“预计春节后，各大银行都会推出各具的个贷产品，以抢占市场份额。”但胡炯同时指出，由于沪上银行同业公会此前出台自律公约，对银行个贷业务行为进行约束和规范，因此，虽然竞争会更激烈，但竞争也会更有序，“银行会在控制风险以及合规经营的前提下，采取各种手段提升自己产品的附加值。”

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惠誉：短期内开发贷款违约风险不大

通胀来袭政策收紧，楼市前景多了一丝扑朔迷离的气氛。惠誉国际评级董事胡伟恩日前在上海接受《每日经济新闻》专访时指出，在市场范围内，上海房地产市场，尤其是房产市场未来很有可能在4～6个月时间段内出现较为剧烈的价格波动，房价或有10%～15%的下跌空间。但在未来6～9个月内，开发商贷款违约风险不大，不会出现2008年初时的危险。

长期看仍看好楼市

NBD：频繁调控下，请问您对于楼市未来价格趋势做何判断？

胡伟恩：从住宅平均价格看，各个地区的价格区别很大。但从范围内看，中端市场还是有很多老百姓、包括很多工作5年10年以后的大学生可以承担起这部分市场的价格，因此整体而言2010年前6个月除非美国突然加息，不然价格走势仍将保持平稳，北京、广州这些城市价格波幅预计在5个百分点左右，但是上海会面临更大压力，尤其是市场很可能在4～6个月时间内，价格下跌10%～15%。目前成交量在上海已经有缓慢下降的趋势，范围内平均成交量还保持平稳。

往后看的话，预计今年最后一个季度以及明年上半年，楼市气氛就会比较冷。但是如果看3～5年，我们依然看好楼市，原因很简单，中国的刚性需求真的很强，从政府角度看，也需要保护住宅市场的平稳增长。

开发商没有迫切性NBD：根据你们的调查研究，房地产商目前的流动性现状如何？是否会出现的迫切性？

胡伟恩：去年出现很多，但民营开发商参与的并不多，民营开发商现在的资本结构和流动性还是比较稳定的。从2008年下半年到2009年上半年，民营开发商购买新地、增加土地储备还是保守。虽然买地的政策会收紧，但是开发商无需一次性付清，完全有能力管理好现金流，每年七八十亿的土地款对于性的开发商来说还贷并没有太大压力，因此开发商并没有大幅的迫切性。

NBD：您怎样评价去年和房地产相关的银行贷款的偿付能力？

胡伟恩：我不觉得银行的开发贷款会出现太大问题。尤其在国内前20%的开发商，贷款不会有风险，那些后几位的开发商会有不确定性，零星的公司倒闭事件可能也会发生。但整体而言去年卖方市场是好的，靠前的公司都成了各大银行争抢的客户。此外，我们从开发商处了解到，他们今年获得的授信额度可能只用了一部分，如此它们手上既有现金、又有没用完的额度，弹性就比较好。

因此，在未来6～9个月内，开发商贷款违约风险不大，不会出现2008年初时的危险。最让人担心的情况是贷款放出去以后楼市立即出现下调，但2009年是一个量价齐升的市场，因此这部分违约风险不大。

上海市场存在泡沫风险

NBD：根据香港的经验，内地的房地产市场是否存在泡沫？

胡伟恩：一线城市、市场泡沫的危险性是存在的。可是二三线城市老百姓自住的中市场危险不大，因为这部分市场的供应在中国是有空间的。不像香港、日本可能供应本身就有偏紧张的问题。而且发生泡沫破裂的城市一般以服务性行业、金融行业为主导、者聚集，在内地可能发生这一情况的就是上海的市场。

一般而言判断市场是否出现很大的泡沫，你只需要问问身边的同事和朋友，如果每个人手里都在同一时间拥有两套以上的房屋，那么就要警惕是否有泡沫了，当年香港在1996、1997年就是如此。

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