商业地产和住宅地产有哪些不同?

两者最大的不同的就是在营销手段上的不同。由于住宅地产必然是卖的，因此营销目标就是卖，什么后期物管啊之类的，对于策划营销人员而言并不重要。商业地产就复杂得多了。举个万达的例子，现在万达搞得最兴旺的综合体是租售联营三结合的，像万达的公寓、金街等都是分割出售的。这样做的目的也很明确就是要迅速回笼资金，实现高周转。所谓租和联营实际上就是西方商地的持续运营概念了，特点是铺位依照规划租给不同的品牌或对外放租，而万达的联营主要是万达百货这部分。要是算上综合体的酒店和写字楼，那持续运营部分就更丰富了，以上仅仅涉及万达的经营模式，像万达影院、百货之类属于主力店，属于集团旗下的联营，涉及到商场成熟度与招商的速度的需求。因此从万达的案例可以很明显地看出，商地与住宅最大的区别就在于两者的运营目的与运营时间及任务是三个最大的不同之处。当然要是商场是立定主意一卖了之的那是另一回事，不过能做到这地步的，不多。 收起

对于房企来说，商业地产的投融资风险是比住宅高很多的，只有规模以上房企才可能进入这一领域，我只补充这一点。首先，稳定的现金流是衡量房企价值的核心指标。住宅的回款是非常迅速的，从拿地开发到建完销售平均也就2年左右的周期，在我国刚需的背景下，住宅是一定能卖掉的，大不了降价30%甚至50%，可是运营差的商业地产就算售价降50%也不一定有人来买。不论是购物中心、写字楼还是社区商业，这些项目是靠运营升值，逐年提高商铺的租金来获得回报的，像购物中心第一年租金很低甚至免租，但等到对周围人口形成一定辐射力销售额增加后，租金每年平均能增长10-20%，3年后招商调整后租金还能跳涨，一般5-8年左右做股权或者资产退出，这时才算完成回款。中小房企靠着住宅销售的回款快速周转开发下一楼盘，以此能维持生存，可是商业如此长的周期里运营风险不言而喻，更不要说住宅的运营团队根本没有做商业的经验。其次，国内的地产投融资环境很差。学过房地产的都知道REITs，在国外是回报非常高而且风险较低的信托基金（9%左右），其标的物绝大多数是商业物业的资产，许多国际著名基金如黑石、麦格理、凯雷、KKR、GIC，在香港成立的如越秀、领汇、基汇资本、瑞安等都靠投资内地的商业物业平均运营5年升值后拿到国外发行REITs作为自己的房地产主营业务。然而国内由于法律税务等原因发行REITs几乎不可能或者没有回报，这使得有商业物业的房企只能选择商铺散售或者售后返租，拿住宅的思路去做商业，这样做的后果第一资产升不了值，第二想退出也很难，因为资产剥离会非常复杂。在全国消费品零售总额下降的背景下，购物中心、社区商业等运营现状很令人担忧。截止今年上半年，北京购物中心单方平均销售额第一名的是王府井的东方广场，你们猜第二名呢？不是万达、不是燕莎、不是百盛、不是华联、不是凯德Mall......而是位于昌平区的金隅万科广场，我们以前奉行的区位通达性、市中心的高地段效率已经不能很好地解释目前北京的现象了。只做商业地产的房企，如万达、凯德等等已经开始转型，今年4月凯德商用退市私有化，6月万达几十亿收购欧洲资产等等，这些企业的新策略都是在控制投融资的风险，而这些在做法在住宅市场不好的时候是做不出来的，你见过哪家房企房子卖不动了跑到国外去盖吗？这些国际资本市场的运作小企业不敢做也做不了，只有规模以上房企才敢动手。 收起

没做过这两者的策划，不过却是经常会考察这些项目的价值。先假设对一个既定地块，做住宅和商业在策划上会有什么不同。（根本就没有神马相同点其实。。。）一旦地块确定了，住宅的策划就会显得有些无聊，因为地段，地块大小和容积率上限决定了本身没有特别多的选择。要做的无非就是和周边楼盘做些差异化罢了。比如建筑风格和配套设施。对于做纯商业项目的话，就要考虑需求，竞争及周边的规划等问题。需求：简单来说就是看看周围能有多少居民，来推算做多大体量的较为合适。至于具体的商业形式，需要做调研才知道，不过一般都喜欢综合性商业就是了。这点城市之间差异会较大，比如重庆人民热爱商业步行街，武汉就不吃这套，无锡人之认中山路。总之要具体分析。竞争：旁边已经有个万达广场了要肿么办？如果不是在商业中心的地块，又紧邻强大竞争对手的话，就很难办。不行就搞个专业性的定位，家具卖场神马的- -0发展：一般新区才会碰到这个问题，不过现在整个中国都在热火地建造新区中╮（╯_╰）╭ 如果是大城市的新区（省会城市级别），推荐在发展前景较好的新区抢先做综合性商业，高大全的那种，运气好，可以独领风骚个10年左右。差不多就是以上几点，所以说，住宅和商业真的没有什么相同点啊- - 收起