楼盘是如何定价的?哪些因素影响楼盘价格?

楼上说的都是学究派。我参与过定价，也拍板过。很简单，周围卖多少钱，我们比他们好/差在哪里，心里就有底了。和销售聊一下，他们说20000的你就加个15%~20%，基本没错。哪里算什么成本啊，那个是算利润用的，不是算定价。要不，您告诉我通过成本算房价，汤臣一品那12万的价格是怎么算出来的？

简单说点框架的东西：1、成本导向定价，就像楼上的所说的，把所有的成本算进去，再加上预期的收益，算出一个定价。2、需求导向定价，考虑下顾客的接受水平来制定价格。这个基本没有采用的。3、竞争导向定价，主要考虑竞争楼盘的价格。

基本上现在以成本算价的已经少之又少，基本重要几点，楼上各位都说了，不过我觉得最能影响的是市场因素还有产品的优缺点对比。

市场情况和老板预期。

主要考虑四个大层面成本收益：成本是多少，预期收益是多少，一般来说是成本+毛利的20%市场竞争：综合考虑项目自身条件、市场环境、竞品情况，得到市场价格客户意向：目标客群的价格承受范围大约在多少运营要求：有的项目在公司运营体系里扮演跑量的角色，那就便宜卖快出货，如果项目好可以溢价公司又不急回款，那就价格高点慢点卖

住宅？楼上都是第三方吧，第三方就是拿来看看的。成本部出个成本，市场部出个市场价，老板算下财务成本，最后加25~50的利润。完工。

两种方法市场定价成本定价

很多方面，基础工作很繁琐，但最终还是根据市场行情拍脑袋。

1、区域发展走势，市场货量状况；2、竞争对手价格、推售策略、周边二手房价格；3、项目本身定位及客户状况、意向价位；4、制定均价及溢价或调低均价影响因素。5、价格调研及项目收益测算。