购房违约金计算？

违约金究竟如何计算 广州市民如购买的是９９年前申办《商品房预售许可证》的房屋，与开发商签署的合同，即是由广州市国土局房地产管理局制订的《房地产预售契约》。在该契约中第十九条规定了双方违约责任：如开发商逾期交楼，则从逾期交楼之日至实际交楼之日止，按购房人实际已交购楼款每日千分之一计付违约金；如购房人逾期支付楼款，则按该期应交楼款每日千分之一计付违约金，此违约责任对双方是对等的。 但最近法院在审理开发商延期交楼、业主追讨违约金的案件时，却不依照双方当事人合同约定的标准计付违约金。判决开发商桉中国人民银行同期逾期还款利率计付违约金。 法院作出这样判决的理由是“根据公平原则”或“由于违约金（千分之一）过高，显失公平，被告（开发商）不同意按该标准支付违约金，故予以合理调整 ”。法院不按合同约定，任意调整违约金标准的判决是违反公平原则的，亦违反了《民法通则》、《合同法》。 《民法通则》第８８条规定：“合同当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务”；第１１１条也规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定条件，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。既然订立合同的双方当事人已在购房合同中明确违反合同的赔偿责任，并约定了违约金的计算方法，开发商延期交楼又不属于可免责范畴的，就应按合同规定标准向购房人支付违约金。 另外，根据最高人民法院的司法解释，显失公平的定义为：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的行为，即合同的履行对一方当事人有重大不利或明显不公平，主要表现在一方承担更多的义务而享受极少的权利，或者在经济利益上要承受重大损失，而另一方则以较少的代价获得更多的权利。按《民法通则》第５９条规定，显失公平行为属于可撤销的行为。当事人可在行为成立起一年内向人民法院或仲裁机关予以变更或撤销。但是，“可变更或可撤销的民事行为，自行为成立起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护”。因此即使开发商觉得违约金条款过高，请求人民法院予以撤销，亦应于购房合同签署之日起一年内向人民法院提出。但不少开发商与购房人签署购房合同两三年后，因延迟交楼进入诉讼阶段才向人民法院请求变更违约金比例，已超过法律规定的诉讼时效。 另外，双方所签购房合同是开发商向购房人提供的格式合同，按照《合同法》的相关规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。何况在购房合同第２３条明确指出，“本契约未尽事宜，双方可另行议定补充契约作为本契约的附件”，开发商当时如觉得违约金比例过高，完全可以通过补充条款方式予以变更。 《合同法》规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。“依法成立的合同，受法律保护”。合同一经协商成立，即具有法律效力，双方当事人协商一致，才能够变更或修改。尤其可笑的是，发展商一旦无法按期交楼，就称违约金过高要求法院予以调低，但另一方面，对购房人逾期付款的，却又以应付房价款每天千分之一的标准向法院提起诉讼，要求购房人支付违约金，并请求法院支持，形成双重赔偿标准。 返回 收起