阁楼办理房产证的问题

今年四月购买了一套小高层顶楼13楼的房子（阁楼层），开发商承诺有房产证可以贷款，交了首付签了买卖合同。但是在办理贷款过程中房管局告知此套房开发商没有备案不能抵押，追问售楼处一直推脱什么工程没有验收完最快明年等等。我了解的情况是13楼（最顶层，单独开门，电梯到12层，层高2.9米的全是平顶，有大露台）以前不单独买卖是买12楼赠送的，因为价格高开发商做了调整允许单独出售。小区好多房屋已经交房入住了，唯独13楼都无法贷款交房。我想问1开发商能够顺利备案办理房产证么2如果我等不及不想要了能直接转手么，合同约定六月三十日前交付 我可以退房么。3如果开发商办理了房产证，证书上登记的是不是阁楼房屋。求解啊 收起