南京二手房买卖合同注意事项

你说的解释应该是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,该解释规范的是商品房合同纠纷,第八条的背景是当时多数地方尚无产权登记的电脑系统,全靠手工办理。因此开发商很可能出现一房多卖,或者将已售或预售房屋抵押贷款。在大多数地方,目前已有产权产籍管理系统,为了防止第八条的违法情况出现,还有很多地方利用电脑系统进行商品房预售监管, ,有的地方尚未开展网签备案的,已 办理预售许可证的项目,不管是否开始进行销售,不得进行在建工程抵押,因无法向不特定的人(购房者)征询是否同意抵押该房屋。有的地方销售房屋,必须进行网签备案(对公众开放可查),以及商品房预售资金监管,此类地方一般扣除已进行预售网签的房屋,方可办理在建工程抵押。而不是去征询已购房者之意见。如何理解呢?该条款规范的是购房者因故未能取得房屋的情况。条件是未能取得房屋,权利是解除合同并请求赔偿。销售房屋为期房(尚未进行竣工验收)的,开发商只能办理在建工程抵押,在当时的条件下,无法穷尽核实已预售房屋,开发商办理在建工程抵押时若已将房屋预售,则可能导致将来实现抵押权之时,损害预购房屋者之利益,因抵押权为已登记之权利,有优先受偿权。而在当时,预售房屋不管是否备案都很难通过合法途径对抗抵押权。目前对于已预售房屋,开放预告登记,预告登记不是物权的一种,而是请求权,对将来能够取得物权的一种保障。已预告登记的房屋,开发商一般不能进行处分,法院进行查封时也要回避该类房屋,可以说法律和政策是相当倾向于购房者。即使开发商不配合,预告登记也可以由购房者单方申请。销售房屋已建成的,购房者,依法应当及时申请房屋所有权登记。总之,目前的条件,基本能有效规避该法释第八条提及的纠纷。购房者应当主动保障自己的权益,而不要等风险发生再来寻求保护。 收起

二手房买卖合同注意事项: 第一、在合约中,要注明和开发商谈定的付款方式与价位,是一次性付款还是按揭付款。如果按揭付款,每期款的缴款时间要注意清楚。 第二、开发商交付房屋日期要写清楚,要明确到某年某月某日交房,不能用模棱两可的措词来表达,因为涉及到逾期交房的违约问题。 第三、购置房屋面积要明确销售面积是多少,比如面积误码率超过约定范围,客户有权要求退房或者追缴利息损失。 第四、要提出煤气的准确通气时间,因为有些煤气管道虽然已通,但是业主还是用不上煤气,给生活带来非常不便。所以,在合同中要注明通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。 第五、要在合同中提出产权证发放到手中的准确时间。由于各种因素,产权证发放会比较慢,但也有注明合适的日期,发展商不能无限期的拖延产权证。 第六、开发商和客户签约时,除了签订正式合同之外,为了能更清楚的阐述协议内容,会让客户再签订一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任,以及面积丈量误码率差,要是差异过大在哪些情况下免赔责任。 收起

这是民法上所说的“涤除权”。包括自己涤除和他人代为涤除。就是有从事“洗涤而清除”之权利。在法理上,正当的清除权能,于本人是意思自治,于他人则应支付对价。物权法 第一百九十一条 第二款 抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 举个栗子:如果你对别人的房屋享有抵押权,那么他不经过你的同意,无法处分他的房屋,也就是说无法再进行抵押或者买卖。但是,如果现在出现了一个人,小A,小A拿出钱来还这笔债,此时也就无需你同意了。这就是他人涤除。或者你的债务人自己拿出钱来偿还债务或者提存,也是可以不经过你的同意。所以题主的问题,要么要经过你的同意,并且他转让所得的价款要用于清偿债务。要么不经过你同意,但受让人替他提前还钱。 收起

二手房买卖合同注意事项,五个方面 一、签定金合同 在这个环节,买方要完成两个主要工作: 1、产权调查 产权调查的重要性就不用多说了,谁也不想重蹈演员方子哥的覆辙,陷入产权纠纷。 购房者要核实房主是不是卖家、房屋是否被抵押、房屋是否被执法部门冻结查封、是否有一房多卖这几类情形。 2、个人征信调查 个人征信调查关系到办理贷款是否顺利,个人征信可以去央行征信中心在线查询,也可以去银行柜台咨询。 确定房屋产权不存在问题,自己也具备贷款资格后,购房者就可以签定金合同。特别提醒一下,征信查询很重要,这样可以避免因自己贷款问题无法履行买卖合同,后被罚定金的情况。 二、签正式的买卖合同 在这个环节,买方需要准备首付款,同时申请公积金或商业贷款。 首付款一般建议买家做资金托管,为的是防止卖家将资金挪作他用。至于公积金和商业贷款则需要买家根据贷款额度来选择,选择公积金贷款,首付比例一般要更高,因为公积金贷款对二手房价值的评估一般偏低,给出的贷款额度也更低。 选择商贷相对简单,但银行审核评估也是必不可少的,对于5年内的房子来说,拿到足额贷款一般不成问题,超过这个年限的房子,贷款额度和年限可能会有一定程度的缩水。 三、核定价格、审核税费、查限购情况 这一方面是在房管部门完成的,买卖双方必须到场,按规定提交资料就可以了,不清楚的也可以提前问中介机构。 四、产权过户、缴费 这个环节也是在房管部门完成的,买卖双方缴纳相应税费,比如契税等。双方完成产权过户后,购房者会拿到相关的收件和收据,比如完税证明和过户完成的材料。这些材料是购房者换领新房产证的重要凭证。房产证下来后,银行就可以放款了。 五、交房 这个环节主要是结清尾款,包括燃气、水、电、有线电视、物业费等生活费用和购房尾款。如果涉及到户口问题,还应该约定户口迁出时间。 以上就是关于二手房交易中值得注意的五方面。做好这五点,就可以保护好自己利益。不过在交易中的其他方面还是要小心、认真。 收起

二手房买卖合同注意事项,购买私人房屋需要注意的四个事项: 第一、一定要同房屋所有权人签订合同,绝对不能他人代签,那怕是房屋所有人的父母也不行,同时房屋所有权人夫妻必须都签名。只有这样的合同才是有效的,才能受到法律保护。 第二、给付房款时一定要求收款人出具收条,即使在合同中写入了钱款笔下交清的字样,也一定要打收条,否则容易引起不必要的纠纷。 第三、在购房时要同房主一起核实水、电、物业、取暖等等费用是否交清,虽然依法上述费用明确是应当由原房主承担,但是如果有拖欠,收费单位是不会向原房主主张的,而是会向新房主催缴,会给新房主带来不必要的麻烦。 第四、买房要及时过户,否则可能出现三种麻烦。 1.是长时间不过户,原房主可能出现离开本地、婚变死亡等情况,给过户造成不便;2.是如果原房主有债务纠纷可能出现房屋被查封无法过户的情况;3.是一些地方的房屋登记机关规定房屋过户时要进行资金托管,就是把购房款事先存入登记机关指定的银行,这条规定虽然并不合理,但是你不照办,他就不会给你过户。曾经有过这样一个案例,由于原房主的房屋取得产权证没有过二年,为了少交税,已经交付了购房款后,一直等到了二年期限满才开始办理过户,过户时登记机关要求购房款托管才给过户,而原房主已将购房款他用,新房主虽然愿意出这笔钱托管,但是又担心办理完过户后,原房主不恳退还房款。 收起

这么理解吧: 老王把房子卖给小李,但还未进行变更登记,此时老王和小李之间的买卖合同已经生效,但根据不动产物权变动的规则“不动产物权变动自登记时生效”,该房屋的物权还在老王手里。小李仅享有要求老王办理过户登记的债权。此时,享有所有权的老王可以也有权将房屋出卖,但是一旦卖出房屋就无法向小李交付房屋,也就要承担违约责任了。老王这个王八蛋就实施了一件著名的法律行为“不动产一物二卖”。第八条的规定,就是为了加重对老王这样的王八蛋的惩罚。反观你的问题,就算老王告诉小李“我要把房子抵押出去”,也不能这么干,因为小李还对老王有个债权呢!将房子抵押出去将会使小李的债权履行不能。大概就是这么个关系。 收起