买卖不破租赁,法拍房腾房难!遇到长租约怎么办?

法拍房遇到长期租赁其实是个常见的事情，因为根据《民法典》725条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。受到“买卖不破租赁“的限制，法拍房的买受人往往要承受债权债务的概括移转。但问题是长期租赁往往是20年的低价租赁对买受人严重不利。买受人往往想“突破”买卖不破租赁的束缚。这时候我给大家提供一个解决问题的思路。 首先，一定要判断原先是否有抵押登记，不动产抵押采用登记生效主义。 《民法典》405条，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 据此可判断当抵押权与租赁产生冲突： 1、租赁合同订立在线的，抵押权的设定不影响租赁合同的效力。也就是说，在因抵押权人行使抵押权而使抵押物所有权发生转移时，承租人仍可以向受让人主张租赁合同上的权利；2、如果抵押权设立在先，而租赁合同订立在后，抵押权的行使不受租赁关系的影响。也就是说，如因行使抵押权而导致抵押物为第三人取得，则承租人不得向第三人主张其在租赁合同上的权利。所以如果该不动产的抵押登记设立在租赁之前则不受“买卖不破租赁“的影响。买受人可以基于所有权人的地位向原承租人请求返还原物、排除妨害并支付使用费、水电费等。 但现实中，很多法拍房上没有设立抵押。这时候因常见一些租赁合同存在倒签的情况。这个时候如何举证以及进行判断的思路是什么？我们就要尝试否定该合同的效力，但一定要注意不要起诉对方合同恶意串通无效或者合同无效。虽然案件的关键是判断合同无效，但是依然要尝试提起返还原物或排除妨害之诉（物权请求权），以此让对方承担证明合同有效的责任。而在论证对方租赁合同可以从以下方面着手。 判断是否存在真实合法的房屋租赁关系要看租赁合同中的规定是否符合交易习惯。1、约定期限是否过长，一般租赁往往是1-3年而在这种长租合同往往是一个低价保持10-20年；2、另外付款方式是银行转账还是“以租抵债”，是否有记录（房租）；3、价款是否严重低于市场价格；4、双方是否约定押金及对确定屋内物品 5、承租方是否缴纳物业费（水电费）6、约定租赁维修等。 另外，这种长期租赁合同有无登记备案，对于这种长期的租赁合同登记备案可以引起拍卖的买房一方的注意。此外，拍卖公告中是否有明确有该租赁合同。 该租赁房屋是否被承租人占有，这也是判断是否符合“买卖不破租赁”的关键。许多房屋是毛坯房并未被承租人真实占有不能适用“买卖不破租赁”。最后，还要向法院申请查明《租赁合同》的签订时间，是否存在倒签。 除此之外，现实中法拍房中还存在许多“以租抵债”的情况。这种情况能否“适用买卖不破租赁”也引起大家的困惑。在实务中，“买卖不破租赁”并不适用于“以租抵债的情况”。可以参照以下案例： 案例检索报告1英联视动漫文化发展（北京）有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷申请再审民事裁定书 案号：（2014）民申字第215号审理法院：最高人民法院裁判要旨：申请再审方认为《房屋使用权抵债合同》性质为租赁协议，该租赁关系建立在原所有权人认可和授权的基础之上。而该租赁合同已经依法成立10年且履行，恒华嘉（被申请方）在竞买时已经知道该争议的存在，说明它对竞买房屋部分使用权存在一定瑕疵已经予以认可和包容，并得到因权利瑕疵而导致的价格优惠。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案，从合同内容看，英联视公司是为了使自己债权得到清偿而以房屋使用权抵偿欠款的合同之债。故《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同。2 江苏佐仕科技有限公司、中国民生银行股份有限公司郑州分行审理法院：最高人民法院案号：（2020）最高法民申3044号裁判要旨：被申请方称佐仕公司与债务人闵原公司签订的不是房屋租赁合同，而是以租抵债协议，其从未向闵原公司支付过租金，存在恶意串通阻却执行的可能。并且债权债务是否真实存在及是否偿还等事实未经司法机关确认，真实性无法合适。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同效力。本案中，债务人闵原公司以其公司房产、土地使用权抵账欠款的合同之债，不同于签订的租赁合同故不适用“买卖不破租赁”。3遂宁市润禾化工产品有限公司、成都农村商业银行股份有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决案号：（2020）川民终267号案由：案外人执行异议之诉裁判要旨：上诉人遂宁市润禾化工产品有限公司认为其与洪达化工公司、洪达房地产公司签订的《租房协议》属于房屋租赁合同，一审判决否定其租赁合同的性质，属于事实认定错误。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁维修等条款。本协议符合租赁合同的条款。1、民事调解书确认了《租房协议》的合法有效性2、《租房协议》约定润禾公司可自己使用或转租他人，租金抵偿借款3、润禾公司自己使用并进行转租收取租金本院认为，关于《租房协议》性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。房屋租赁合同应是指房屋出租人将自己的房屋交付给承租人使用、收益，房屋出租人收取租金为目的而签订合同。虽然法律不禁止以其他方式抵付租金，但在债权人和债务人合意“以租抵债”的情形下，债权人是否属于“承租人”，本案债权人的核心目的是“以租抵债”而非取得房屋占有、使用、收益等承租使用权的目的。有别于租赁合同的本质特征。4 谭波、熊娟返还原物纠纷二审民事判决书审理法院：湖南省长沙市中级人民法院案号：（2019）湘01民终8162号裁判要旨：上诉人出示租赁合同并证明长期租住在涉案房屋，并声称被拍卖房产在进行法拍时已明确注明带租拍卖。被上诉人答辩称：本案不适用买卖不破租赁首先租赁期间为30年。其次，双方属于以租抵债。最后，存在租赁情况会影响拍卖的价值，而被上诉人获得了利益但没有必然的因果关系。二、上诉人未直接占有涉案房屋，但一致领取租金在拍得房屋后，上诉人将被上诉人名下的房屋出租给他人，收取了租金。三、上诉人与原房主之间的债权债务未经过法律的认定，无法确定其真实性，“以租抵债协议“存在恶意串通，损害他人利益的法律风险。本院认为，《房屋租赁合同》并不是普通的房屋租赁合同而实质上是以租抵债的协议。可见，谭波是作为普通债权人以收取涉案房屋租金的方式来抵偿房主邓晓龙欠其的债务，房屋租赁并非邓晓龙与谭波的真实意思表示。因此本案不适用买卖不破租赁的原则。 综上案例可以判断，“买卖不破租赁”并不适用于“以租抵债”的情况。因房屋租赁合同应是指房屋出租人将自己的房屋交付给承租人使用、收益而在“以租抵债”协议中双方的真实意思不符合租赁合同的基本特征。在“以租抵债”的情形中实质上是以房屋使用权抵偿债务不同于租赁合同故不适用。 可以参照浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二 条：“执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准?答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。” 对于法拍房有长期租赁的问题就分析到这里希望大家给出更多思路。 收起