针对一房多卖的情况,已经备案的买家能否对抗其他买家独自享有房产呢?

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备案方可以对抗。“债权物权化”的起始时间点应该是“登记”,而不是“公告”。《物权法》T20当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。《城市商品房预售管理办法》T10商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。 收起

首先,备案不是预告登记,预告登记是物权法规定的具备物权排他性的行为,预告所登记的应该是物权请求权,可以对抗第三人;而备案是一种行政行为,备案的对象是买卖合同,应该是一种债权请求权,不可以对抗第三人。 但是由于《房屋登记办法》第七十条规定,“申请预购商品房预告登记,应当提交已登记备案的商品房预售合同”,从行政上规定了预告登记之前必须备案,相当于没有备案的预售合同无法进行预告登记,而且第六十九条 预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。这样就只有合同备案了的买家才可以申请预告登记,并且可以抛开开发商自己去进行预告登记,所以虽然备案是债权行为,但是它确是预告登记这一物权行为的前置条件,虽然备案本身不能对抗第三人,但是预告登记可以。 所以如果这一房多卖的各个买家一同起诉到法院,只有经过了备案的买家所签订的合同才是合同目的可以实现,其他合同都是合同目的不能实现。 而根据参考法释2003第7号,“第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”也就是说一般来说,未经备案的预售合同也是有效的,所以未备案预购人是可以主张预售人承担违约责任的。依据是参考法释2003第7号,第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 根据现在的行情已付购房款一倍的违约赔偿还不错。 收起